Frage: Herr Blazek, der Bundesgerichtshof verhandelt derzeit über die Frage, ob eine Kündigung zulässig ist, wenn ein Mieter seine Wohnung gewinnbringend untervermietet. Worum geht es im Kern?
Blazek: Es geht um die Abgrenzung zwischen erlaubter und unzulässiger Untervermietung. Grundsätzlich sieht § 553 BGB vor, dass ein Mieter bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Untervermietung hat – zum Beispiel wegen Auslandsaufenthalt oder finanzieller Engpässe. Hier aber liegt ein Sonderfall vor: Der Mieter hat nicht nur untervermietet, sondern die Wohnung zu einem Preis, der sowohl die Hauptmiete deutlich übersteigt als auch die Grenzen der Mietpreisbremse missachtet. Damit steht die Frage im Raum, ob dies eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist, die den Vermieter zur Kündigung berechtigt.
Frage: Das Amtsgericht hatte die Kündigung abgewiesen, das Landgericht Berlin sah sie als rechtmäßig an. Wie erklären Sie diese gegensätzlichen Urteile?
Blazek: Das Amtsgericht war wohl der Auffassung, dass die bloße Gewinnerzielung nicht automatisch eine Pflichtverletzung ist, solange die Wohnung ordnungsgemäß genutzt wird. Das Landgericht hat dagegen stärker den wirtschaftlichen Aspekt betont: Ein Vermieter müsse nicht dulden, dass der Mieter auf seine Kosten ein Geschäftsmodell betreibt – erst recht nicht in einem regulierten Markt wie Berlin, wo die Mietpreisbremse gilt. Beides sind nachvollziehbare Positionen, weshalb es nur konsequent ist, dass nun der BGH Klarheit schaffen muss.
Frage: Könnte man sagen, dass die Mietpreisbremse hier indirekt eine Rolle spielt?
Blazek: Absolut. Der Mieter verlangte von seinen Untermietern fast 1.000 Euro kalt – erlaubt wären nur rund 750 Euro gewesen. Damit hat er selbst etwas getan, was er von seiner Vermieterin nie verlangen dürfte. Man könnte also sagen: Er hat die Mietpreisbremse bewusst umgangen. Und hier stellt sich die Frage, ob dieses Verhalten nicht auch die Interessen der Hauptvermieterin berührt, die schließlich haftet, wenn solche Konstruktionen den Markt weiter anheizen.
Frage: Wie könnte der BGH entscheiden?
Blazek: Ich erwarte, dass der BGH eine klare Linie zieht: Untervermietung ja, auch mit leichter Gewinnerzielung im Sinne einer Kostenbeteiligung – aber keine gewinnorientierte „Zweitvermietung“, die den Charakter einer Geschäftstätigkeit hat. Überspitzt gesagt: Wer Airbnb-Manager seiner eigenen Mietwohnung wird, riskiert die Kündigung. Spannend wird sein, ob der BGH eine generelle Grenze definiert, etwa in Bezug auf die Mietpreisbremse.
Frage: Welche Signalwirkung hätte eine Entscheidung zugunsten der Vermieterin?
Blazek: Das wäre ein starkes Signal gegen missbräuchliche Untervermietung. Gerade in Großstädten sehen wir immer wieder, dass Wohnungen zu überhöhten Preisen weitergereicht werden, während der Hauptmieter absahnt. Für Mieter mit berechtigtem Interesse – also der Mehrheit – ändert sich dadurch nichts. Aber für diejenigen, die ihre Wohnung als Renditeobjekt nutzen, könnte es ungemütlich werden.
Frage: Und wenn der BGH sich auf die Seite des Mieters schlägt?
Blazek: Dann hätten wir die Situation, dass eine Gewinnerzielung bei Untervermietung nicht per se kündigungsrelevant wäre. Das könnte allerdings Begehrlichkeiten wecken, gerade in Städten mit hoher Nachfrage. Ich gehe aber nicht davon aus, dass der BGH dieses Fass so weit aufmacht.
Fazit von Blazek: „Untervermietung ist sozialpolitisch gewollt – aber keine Lizenz zum Geldverdienen auf Kosten des Vermieters und des regulierten Mietmarkts. Der BGH muss diese Linie nun bestätigen.“
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