Hier ist eine kritische, aber faire Bilanzanalyse zur
Generali European Real Estate Income Investments GmbH & Co. KG, Köln
(Jahresabschluss 01.01.–31.12.2024; HGB, kleine Gesellschaft)

Kurzfazit

• Schwerer Ergebniseinbruch 2024 durch eine außerplanmäßige Abschreibung von 85,19 Mio. € auf Anteile an einem verbundenen Unternehmen.

• Eigenkapital bleibt sehr hoch und deckt die Bilanzsumme vollständig (keine verzinslichen Verbindlichkeiten in der KG-Bilanz sichtbar).

• Liquidität absolut gestiegen (Bankguthaben ~11,0 Mio. €), aber im Verhältnis zur Bilanzsumme gering.

• Ausschüttungsfähigkeit/Ertragsträger geschwächt: 2024 keine Dividendenerträge, nur Zinsen aus Ausleihungen; 2023 gab es noch 7,57 Mio. € Beteiligungserträge.

• Keine bilanzielle Überschuldung ersichtlich (positives Eigenkapital, keine Fremdverbindlichkeiten); der Wertverlust signalisiert jedoch substanzielle Risiken im Beteiligungsportfolio (Immobilienbezug).

1) Bilanzstruktur & Entwicklung

Bilanzsumme: 529,31 Mio. € (Vj. 607,25 Mio. €) ⇒ –12,8 %.
Aktiva: Fast ausschließlich Finanzanlagen (Anteile an verbundenen Unternehmen und Ausleihungen).

• Anteile an verbundenen Unternehmen: 309,47 Mio. € (–85,19 Mio. €) ⇒ spiegelt die außerplanmäßige Abschreibung.

• Ausleihungen an verbundene Unternehmen: 207,25 Mio. € (unverändert).

• Liquidität: Bankguthaben 10,999 Mio. € (Vj. 4,084 Mio. €).

• Forderungen/sonst. VG: 1,60 Mio. € (gering, teils >1 Jahr gebunden).

Passiva:

• Eigenkapital: 529,31 Mio. € (Vj. 607,22 Mio. €).

• Rückstellungen: 0 € (Vj. 35 T€).

• Keine Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.
  Die Bilanz wird vollständig durch Eigenkapital getragen – bilanziell sehr solide auf Ebene der KG.

Einordnung „bilanziell überschuldet“:

• Nein. Es liegt keine bilanzielle Überschuldung vor (Eigenkapital ist positiv, es bestehen praktisch keine Schulden).

• Hinweis: Eine insolvenzrechtliche Überschuldung (§ 19 InsO; Überschuldungsstatus/going-concern-Prognose) ist hier nicht ersichtlich, da keine Verbindlichkeiten bilanziert sind; Risiken liegen vielmehr in der Wertentwicklung der Beteiligungen/Loans.

2) Ertragslage (GuV)

• Jahresergebnis 2024: –77,83 Mio. € (Vj. +12,67 Mio. €).

• Treiber: 85,19 Mio. € außerplanmäßige Abschreibung auf Anteile an einem verbundenen Unternehmen.

• Erträge aus Beteiligungen: 0 € (Vj. 7,57 Mio. €) ⇒ Wegfall von Dividenden.

• Zinserträge aus Ausleihungen: 7,14 Mio. € (Vj. 4,85 Mio. €) ⇒ leichter Puffer, aber reicht nicht, um Wertkorrekturen zu kompensieren.

• Sonstige betriebliche Aufwendungen: 97 T€ (Dienstleistungen/Haftungsvergütung/Cost-Sharing mit Konzerngesellschaften) – moderat.

• Ausschüttungen: 2024 keine; 2023 gab es noch Zwischenausschüttung 12,0 Mio. €.

• Ergebnisverwendung: Der Fehlbetrag wurde den Kapitalkonten belastet (Bilanzgewinn 0 €).

Kernaussage: Das Ertragsmodell hängt stark an Dividendenausschüttungen und Zinsen der verbundenen Unternehmen. Fallen Dividenden aus und müssen Anteile wertberichtigt werden, bricht der Gewinn weg.

3) Bewertung & Transparenz (HGB)

• Bewertungsgrundlage: Anschaffungskostenprinzip mit dauerhafter Wertminderung (§ 253 Abs. 3 S. 5 HGB) und Wertaufholung (§ 253 Abs. 5 HGB).

• Die große außerplanmäßige Abschreibung impliziert eine wertaufhellende Erkenntnis über eine dauerhafte Verschlechterung des Beteiligungswerts (z. B. Immobilienmarkt, Leerstände, Zinsen, Fremdfinanzierung im Beteiligungs-SPV).

• Kleine Gesellschaft (§ 267 HGB): Kein Lagebericht, reduzierte Anhangstiefe ⇒ Transparenzlücke zu welcher Beteiligung, welches Asset, welche Herleitung der Werthaltigkeit/DCF/Nettovermögenswerte.

4) Liquidität & Zahlungsströme

• Kasse/Bank ~11 Mio. €: absolut ok, relativ zur Bilanzsumme gering.

• Operativer Cash-In kommt primär aus Zinsen der Ausleihungen (2024: 7,14 Mio. €).

• Abhängigkeit von Zins- und Dividendeneingängen der verbundenen Unternehmen (konzerninterne Cashflows).

• Risiko: Kommt es dort zu Covenant-Brüchen, Refinanzierungsproblemen oder weiteren Abwertungen, können Zinsen/Dividenden ausfallen – dann wird Liquidität schnell knapp, auch ohne eigene Bankverbindlichkeiten.

5) Risikoprofil (konzern- & immobiliennah)

• Konzentrationsrisiko: Vermögen fokussiert in wenigen großen verbundenen Unternehmen (Anteile/Loans).

• Immobilienzyklus: Zinshochphase, Bewertungsdruck, potenzielle Transaktionsflaute, Leerstand, Cap-Rate-Ausweitung ⇒ weitere Wertberichtigungsrisiken.

• Look-through-Leverage: Die KG hat keine eigenen Finanzschulden, aber die verbundenen Unternehmen (Immobilien-SPVs) dürften fremdfinanziert sein. Risiken materialisieren sich dann über die Beteiligungswerte (Abschreibungen) und Zinsstreichungen (Dividenden/Zinsen).

• Related-Party-Charges: Dienstleistungs-/Haftungsvergütungen an Konzerngesellschaften sind marktgerecht? (Kosten klein, aber Governance-Thema).

• Kein Personal: Operative Abhängigkeit von Dienstleistungen anderer Generali-Gesellschaften.

6) Positivfaktoren

• Sehr hohe Eigenkapitalquote (faktisch 100 %) – keine bilanziellen Finanzverbindlichkeiten.

• Stabile Zinseinnahmen aus konzerninternen Ausleihungen (2024 >7 Mio. €).

• Liquiditätsanstieg ggü. Vorjahr.

• HGB-Bewertung konservativ: Wertminderungen werden zeitnah erfasst, potentiell Wertaufholungen in Zukunft möglich (bei nachgewiesener Erholung).

7) Red Flags / Prüffragen an das Management

1. Welche Beteiligung wurde um 85,19 Mio. € abgeschrieben? Begründung/Methode (NAV, DCF, Multiples), Parameter (Cap-Rates, Diskontsatz, Mieten, Leerstand).

2. Bestehen weitere stille Lasten? Sensitivitätsanalyse: Welche zusätzlichen Abwertungen drohen bei +50–100 bp Cap-Rate?

3. Ausleihungen (207,25 Mio. €):

   • Besicherung (Rang, Sicherheiten, Covenants)?

   • Fälligkeiten/Refinanzierung in 2025/2026?

   • Zinsdeckungsgrad auf SPV-Ebene?

4. Dividendenausblick 2025: Warum 0 € in 2024; ab wann sind wieder Ausschüttungen realistisch?

5. Transaktionen/Deleveraging: Asset-Sales, Tilgungspläne, Covenant-Waiver.

6. Bewertungsgutachten: Externe Bewertung (RICS/IVSC) vorhanden? Prüfvermerk/Prüferhinweise (falls geprüft).

7. Kosten/Governance: Marktangemessenheit der Dienstleistungs- und Haftungsvergütungen.

8) Einordnung für Anleger/Kommanditisten

• Substanz: Eigenkapital stark, aber NAV-Rückgang um rund 78 Mio. € zeigt Wertdruck im Portfolio.

• Ertrag: Ausschüttungsfähigkeit leidet ohne Dividendenerträge; Zinsen allein reichen nicht für hohe Ausschüttungen, wenn weitere Abwertungen nötig werden.

• Risiken: Liegen unter der Oberfläche (SPV-Verschuldung, Immobilienmarkt).

• Handlungsmaxime: Transparenz einfordern (Objekt-/SPV-Ebene), Sicherheitenstruktur der Ausleihungen prüfen, Bewertungsannahmen challengen, Refinanzierungskalender offenlegen.

Schlussbemerkung

Die KG selbst ist bilanziell solide (keine Schulden, volles Eigenkapital-Deckeniveau). Der wesentliche Risikoträger ist jedoch das verbundene Immobilien-Beteiligungs- und Darlehensportfolio. Die massive Abschreibung 2024 ist ein Warnsignal: Ohne Dividendenzuflüsse und bei anhaltendem Bewertungsdruck drohen weitere Ergebnisbelastungen.
Forderung nach mehr Transparenz zur abgeschriebenen Beteiligung und zu den Look-through-Risiken ist aus Anlegersicht zentral.