Redaktion: Herr Blazek, die Anleihegläubiger der ABR German Real Estate Invest 2.0 GmbH haben mehrheitlich für eine weitreichende Änderung der Anleihebedingungen gestimmt. Was bedeutet das konkret für investierte Anleger?
Daniel Blazek: Die Anleihe wird durch diesen Beschluss grundlegend umgestaltet. Anstelle fester Zinszahlungen erhalten die Gläubiger künftig eine sogenannte Überschussbeteiligung, die vom Erfolg der Immobilienverkäufe abhängig ist. Das bedeutet: Es gibt keinen festen Zinsertrag mehr – die Rendite hängt nun direkt vom Bilanzgewinn der Gesellschaft nach Objektverkäufen ab.
Redaktion: Viele Anleger fragen sich: Ist das eine Verschlechterung?
Blazek: Aus klassischer Anleihesicht: Ja. Ein fester Zins von etwa 7,5 % wurde gegen eine erfolgsabhängige Beteiligung getauscht. Damit trägt der Gläubiger jetzt unternehmerisches Risiko mit, ohne aber zum Miteigentümer zu werden. Ob das am Ende ein Vorteil ist, hängt vom Verkaufserlös der Immobilien ab – und vom Timing. Wenn der Markt schwächelt oder die Verwertung verzögert wird, drohen Verluste oder zumindest Verzögerungen bei der Auszahlung.
Redaktion: Die Laufzeit wurde ebenfalls verlängert. Welche Auswirkungen hat das?
Blazek: Die Rückzahlung wurde um zwei Jahre verschoben – auf den 30. April 2029. Auch das ist aus Gläubigersicht ein klarer Nachteil: Das investierte Kapital bleibt länger gebunden, und zwar ohne die Sicherheit fester Zinseinnahmen. Wer auf planbare Rückflüsse angewiesen ist, wird das kritisch sehen müssen.
Redaktion: Und was sagen Sie zur neu eingeführten Put Option bei Kontrollwechseln?
Blazek: Die Put Option ist ein kleines Trostpflaster: Anleger können im Falle eines Kontrollwechsels unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückzahlung verlangen. Allerdings ist das an Schwellenwerte gekoppelt – mindestens 25 % des Gesamtnennbetrags der ausstehenden Anleihen müssen diese Option ziehen. Das ist also nur dann realistisch, wenn sich mehrere größere Investoren koordinieren. Für Kleinanleger ist das nur schwer aktiv nutzbar.
Redaktion: Und wie bewerten Sie die neue Gewinnbeteiligung technisch?
Blazek: Die Beteiligung ist an den kumulierten Bilanzgewinn gebunden – abzüglich Verlustausgleiche. Das ist ein sehr weicher Maßstab, der stark von bilanziellen Gestaltungsmöglichkeiten und dem wirtschaftlichen Erfolg der Objektverwertung abhängt. Eine feste Mindestausschüttung gibt es nur aufgrund des eingebrachten Gegenantrags eines Gläubigers – und selbst da bezieht sich die Garantie lediglich auf einen fiktiven Mindestzinssatz „soweit Mittel vorhanden sind“. Auch hier gibt es also keine harte Ausschüttungsgarantie.
Redaktion: Bedeutet das, Anleger sollten sich Sorgen machen?
Blazek: Wer investiert ist, muss sich jetzt auf eine stark spekulative, deutlich riskantere Struktur einstellen. Eine klassische Kapitalmarktanleihe mit planbaren Rückflüssen ist das nicht mehr. Anleger sollten die weitere Entwicklung – insbesondere der Immobilienverkäufe – genau verfolgen. Wer Optionen zur Veräußerung seiner Anteile prüfen will, sollte professionellen Rat einholen.
Redaktion: Ist ein Ausstieg noch möglich?
Blazek: Ein organisierter Zweitmarkt existiert nicht. Wenn überhaupt, ist ein Verkauf nur außerbörslich über Netzwerke oder spezialisierte Plattformen denkbar – in der Regel mit erheblichem Abschlag. Alternativ können Gläubiger auf die nächsten Jahre hoffen und auf gute Verwertungserlöse spekulieren.
Redaktion: Vielen Dank für Ihre Einschätzung, Herr Blazek.
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