Interview mit Rechtsanwältin Kerstin Bontschev, Dresden, zum aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (V ZR 219/24)
Frau Bontschev, der Bundesgerichtshof hat zur sogenannten Erstherstellungspflicht bei einem „steckengebliebenen Bau“ entschieden. Worum ging es in dem Fall konkret?
Es ging um ein klassisches Problem nach der Insolvenz eines Bauträgers. Zwei Wohnungseigentümer hatten Dachgeschosseinheiten erworben, die nicht vollständig fertiggestellt waren. Die Gemeinschaft war bereits rechtskräftig verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangerecht herzustellen. Streit gab es aber darüber, wie weit diese Pflicht reicht: Gehören auch nichttragende Innenwände, Elektroinstallationen unter Putz und der Anschluss an die Heizung dazu – oder müssen die Eigentümer das selbst erledigen?
Was hat der BGH nun entschieden?
Der BGH hat sehr klar gesagt: Die Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft ist nicht strikt auf das Gemeinschaftseigentum beschränkt. Entscheidend ist nicht die sachenrechtliche Zuordnung – also ob etwas Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist –, sondern die baupraktische Notwendigkeit.
Konkret bedeutet das: Die Gemeinschaft muss auch die nichttragenden Innenwände in verputzter Form, die unter Putz verlegten Leitungen sowie den Anschluss an die zentrale Heizungsanlage inklusive Heizkörper herstellen. Das ist eine deutliche Klarstellung.
Warum spielt die Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum hier keine Rolle?
Weil eine rein dogmatische Betrachtung in der Praxis zu absurden Ergebnissen führen würde. Wenn die Gemeinschaft ohnehin Wände, Decken, tragende Bauteile und Versorgungsleitungen errichten muss, ist es aus bautechnischen Gründen sinnvoll und wirtschaftlich geboten, auch die angrenzenden nichttragenden Wände und Leitungen mitzuerledigen. Sonst müssten später Bauarbeiten wieder geöffnet oder doppelt vergeben werden.
Der BGH hat hier sehr praxisnah entschieden.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer in vergleichbaren Fällen?
Für Eigentümer in steckengebliebenen Bauträgerprojekten ist das eine gute Nachricht. Sie können unter bestimmten Voraussetzungen von der Gemeinschaft verlangen, dass der Bauzustand auf ein funktionsfähiges Grundniveau gebracht wird – und zwar auch dann, wenn einzelne Bauteile später sondereigentumsfähig sind.
Aber: Der reine Innenausbau – etwa Bad, Küche, Bodenbeläge – bleibt weiterhin Sache des jeweiligen Sondereigentümers.
Wie sieht es mit den Kosten aus? Wer muss das bezahlen?
Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Wenn Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen, tragen grundsätzlich alle Eigentümer die Kosten nach dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel (§ 16 WEG).
Geht es aber – wie hier – auch um Teile, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind, kann die Kostenlast bei denjenigen Eigentümern liegen, die diese Fertigstellung verlangen. Das hat der BGH ausdrücklich offengelassen und auf die Möglichkeit späterer Streitigkeiten hingewiesen.
Mit anderen Worten: Der Anspruch auf Durchführung ist das eine – die Kostenverteilung kann im Einzelfall das andere sein.
Ein Teil des Falls – die Dachflächenfenster – wurde zurückverwiesen. Warum?
Weil es dabei nicht um die plangerechte Erstherstellung ging, sondern um eine Abweichung von der ursprünglichen Planung. Das sind sogenannte bauliche Veränderungen nach § 20 WEG.
Hier kommt es darauf an, ob andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt werden. Und ganz wichtig: Maßstab ist das Gesamtgebäude, nicht nur das einzelne Bauteil. Das Landgericht muss jetzt neu prüfen, ob die sechs Dachfenster das Gebäude optisch erheblich verändern.
Welche praktische Bedeutung hat dieses Urteil für Verwalter und Gemeinschaften?
Es bringt dringend benötigte Rechtssicherheit. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zur Erstherstellung bei Bauträgerinsolvenz keine ausdrücklichen Regelungen. Der BGH füllt diese Lücke nun.
Gemeinschaften können künftig nicht mehr pauschal argumentieren, bestimmte Bauteile seien Sondereigentum und deshalb nicht ihre Sache. Umgekehrt wissen Eigentümer jetzt, dass sie ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen können – notfalls per Beschlussersetzungsklage nach § 44 WEG.
Ihr Fazit?
Das Urteil ist ein wichtiger Meilenstein für steckengebliebene Bauprojekte. Es stärkt die Position einzelner Wohnungseigentümer, ohne die Gemeinschaft unangemessen zu belasten. Gleichzeitig bleibt klar: Der Grundausbau gehört zur Erstherstellung – der individuelle Innenausbau nicht.
Für die Praxis bedeutet das: sorgfältige Prüfung des Bauzustands, klare Beschlussfassungen – und im Zweifel rechtliche Beratung, bevor sich Fronten verhärten.
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