Competo Mezzanine Fonds I GmbH & Co. geschlossene Investment KG-die Bilanzanalyse

Vielen Dank für die Übermittlung des ausführlichen Jahresabschlusses der Competo Mezzanine Fonds I GmbH & Co. geschlossene Investment KG für das Geschäftsjahr 2023. Der Bericht bietet wertvolle Einblicke in die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Hier eine kurze Analyse und kritische Betrachtung der wichtigsten Aspekte:

1. Vermögenslage (Bilanzanalyse):

Aktiva:

• Investmentanlagevermögen (Ausleihungen):
  Die Ausleihungen sind mit 92,52 % der Gesamtsumme das zentrale Aktivum der Gesellschaft und zeigen eine Steigerung von etwa 13 % gegenüber dem Vorjahr. Dies signalisiert, dass der Fonds weiterhin stark in Mezzanine-Darlehen investiert ist.
• Barmittel und Barmitteläquivalente:
  Diese Position hat stark abgenommen (von ca. 19,1 Mio. EUR auf 3,1 Mio. EUR). Dies deutet darauf hin, dass liquide Mittel in neue Investments umgeschichtet wurden. Ein niedriger Kassenbestand könnte jedoch Flexibilitätseinbußen mit sich bringen.
• Forderungen:
  Der Anstieg bei Zins- und Dividendenansprüchen um ca. 61 % signalisiert höhere laufende Einnahmen aus den Darlehen, was positiv für die Rentabilität ist.

Passiva:

• Rückstellungen und sonstige Verbindlichkeiten:
  Die Rückstellungen sind minimal und haben sich kaum verändert. Die sonstigen Verbindlichkeiten sind allerdings deutlich gestiegen (von ca. 4,4 Tsd. EUR auf 70,4 Tsd. EUR). Der Anstieg könnte auf gestiegene Verwaltungskosten oder operative Verpflichtungen hinweisen und sollte genauer analysiert werden.
• Eigenkapital:
  Das Eigenkapital zeigt eine Verringerung um ca. 6,9 % (83,48 Mio. EUR vs. 89,62 Mio. EUR), was vor allem auf nicht realisierte Verluste aus Neubewertungen zurückzuführen ist. Diese Verluste belaufen sich auf ca. 5 Mio. EUR, was eine deutliche Umkehrung im Vergleich zum Vorjahr darstellt.

2. Ertragslage (Gewinn- und Verlustrechnung):

• Ergebnisse:
  Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres ist mit 5,59 Mio. EUR solide, aber unter dem Vorjahreswert (4,3 Mio. EUR). Der Rückgang ist in erster Linie auf die nicht realisierten Verluste in der Bewertung von Investments zurückzuführen, die mit -7,86 Mio. EUR signifikant ins Gewicht fallen.
• Zinserträge:
  Diese steigen auf 6,02 Mio. EUR und untermauern die Funktion des Fonds als Mezzanine-Investor. Dies ist ein positives Signal und deutet auf die Stabilität der zugrunde liegenden Investitionen hin.
• Kosten:
  Besonders die gestiegenen Rechts- und Beratungskosten (57 TEUR) und Verwaltungskosten (636 TEUR) sollten im Auge behalten werden, da sie die Effizienz der Fondsverwaltung beeinflussen.

3. Liquidität:

Die starke Reduktion der Bankguthaben (von ca. 19,1 Mio. EUR auf 3,1 Mio. EUR) könnte ein Risiko für kurzfristige Verpflichtungen darstellen, wenn nicht rechtzeitig Liquiditätszuflüsse durch Rückzahlungen der Mezzanine-Darlehen sichergestellt werden.

4. Wertentwicklung und Anteilswert:

• Der Anteilswert hat sich negativ entwickelt (von 775 EUR auf 721 EUR je Anteil). Das ist eine Folge der nicht realisierten Verluste und der Entnahmen. Aus Sicht eines Anlegers wirkt diese Entwicklung besorgniserregend, da sie auf eine reduzierte Rentabilität hinweist.
• Positiv ist jedoch, dass die laufenden Erträge solide bleiben, was darauf hinweist, dass die operative Basis des Fonds weiterhin stabil ist.

5. Kritische Bewertung aus Anlegersicht:

Stärken:

• Der Fonds zeigt eine klare Fokussierung auf Mezzanine-Investitionen, die stabile laufende Erträge generieren.
• Die Verwaltung bleibt weitgehend schlank, obwohl gestiegene Beratungskosten und Verwaltungskosten beobachtbar sind.
• Der Fonds ist gut diversifiziert und investiert in verschiedene Projekte, von Wohnbau bis hin zu Büroimmobilienprojekten (z. B. Pandion Officehome).

Schwächen/Risiken:

1. Hohe nicht realisierte Verluste:
   Der Rückgang bei Neubewertungen der Investitionen deutet darauf hin, dass sich die zugrunde liegenden Vermögenswerte (z. B. Immobilienprojekte) in einem schwierigeren Marktumfeld befinden. Dies könnte durch höhere Zinsen oder veränderte Marktbedingungen für Immobilien hervorgerufen worden sein.
2. Rückgang des Anteilswertes:
   Aus Anlegersicht stellt der Rückgang des Anteilswerts eine Herausforderung dar, insbesondere wenn sich die Neubewertungen nicht mittelfristig positiv entwickeln.
3. Geringe Liquidität:
   Die niedrigen Barmittel erhöhen das Risiko, dass der Fonds nicht kurzfristig auf unvorhergesehene Marktveränderungen reagieren kann.
4. Steigende Verwaltungskosten:
   Diese sollten überwacht werden, um die Nettoerträge für Anleger zu maximieren.

6. Fazit und Empfehlungen:

Für Anleger bietet der Fonds weiterhin attraktive laufende Erträge durch Zinserträge aus Mezzanine-Investments. Allerdings belasten die nicht realisierten Verluste aus Neubewertungen die Renditeentwicklung. In Kombination mit der geringen Liquidität und steigenden Verwaltungskosten ist Vorsicht geboten.

Empfehlungen:

• Anleger sollten die Entwicklung der nicht realisierten Verluste genau verfolgen und die Bewertungsmethodik hinterfragen.
• Die Geschäftsführung sollte verstärkt auf eine Erhöhung der Liquidität achten, um auf Marktveränderungen besser reagieren zu können.
• Ein Fokus auf Kostendisziplin, insbesondere bei Beratung und Verwaltung, könnte die Rentabilität weiter verbessern.

Insgesamt bleibt der Fonds interessant, jedoch mit klaren Herausforderungen, die im aktuellen Marktumfeld adressiert werden müssen.