Bundesverwaltungsgericht hebt Urteil zu Ausgleichsbetrag im Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße auf

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat entschieden, dass das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg sich erneut mit der Festsetzung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags im früheren Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße beschäftigen muss. Der Rechtsstreit betrifft die Heranziehung einer Grundstückseigentümerin zu einem Ausgleichsbetrag in Höhe von 26.257 Euro.

Die Klägerin ist Eigentümerin eines 341 Quadratmeter großen Grundstücks in Berlin-Pankow, das mit einem fünfgeschossigen Wohnhaus bebaut ist. Dieses Grundstück lag im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Winsstraße, das im Dezember 1994 eingerichtet und zum April 2011 aufgehoben wurde. Die zuständigen Behörden ermittelten eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 77 Euro pro Quadratmeter und setzten entsprechend einen Ausgleichsbetrag fest. Widerspruch und Klage der Eigentümerin gegen diesen Bescheid blieben erfolglos, auch das OVG Berlin-Brandenburg wies ihre Berufung zurück.

OVG urteilte – Bundesverwaltungsgericht korrigiert

Das OVG hatte angenommen, die Festlegung und spätere Aufhebung des Sanierungsgebiets seien rechtlich nicht zu beanstanden. Es unterstellte zudem eine tatsächliche Vermutung, dass die Wertsteigerung des Grundstücks auf die durchgeführte Sanierung zurückzuführen sei. Die Wertermittlungsmethode hielt es für plausibel und eine Anrechnung eigener Investitionen der Eigentümerin für ausgeschlossen.

Das Bundesverwaltungsgericht sah dies jedoch anders und hob das Urteil auf. Zwar bestätigte es, dass die gesetzliche Ermächtigung für die Sanierungsverordnungen mit Bundesrecht und Verfassung vereinbar ist. Das Gericht rügte jedoch mehrere Bewertungsfehler:

• Die tatsächliche Vermutung für eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung sei nicht zulässig. Es müsse vielmehr überprüft werden, ob die Wertsteigerung tatsächlich auf die Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen ist.

• Bodenwertzuwächse, die nicht im Zusammenhang mit der Sanierung stehen, dürfen nicht abgeschöpft werden.

• Die gerichtliche Kontrolle der Wertermittlung genüge nicht den Anforderungen einer sachgerechten Plausibilitätsprüfung, insbesondere was die Aktualität der Lagewerte betrifft.

Hingegen bestätigte das Bundesverwaltungsgericht die Auffassung des OVG, dass keine Anrechnung der eigenen Aufwendungen der Klägerin nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB erfolgen müsse.

Weiterer Verlauf

Der Fall wurde zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OVG Berlin-Brandenburg zurückverwiesen. Dieses muss sich nun detailliert mit der Frage auseinandersetzen, ob die Bodenwertsteigerung tatsächlich auf die Sanierung zurückzuführen ist, und die Methode der Wertermittlung unter Berücksichtigung der Kritikpunkte erneut überprüfen.

Aktenzeichen: BVerwG 4 C 1.24 – Urteil vom 25. März 2025
Vorinstanzen:
VG Berlin, Urteil vom 24.11.2022 – VG 13 K 267.19
OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 28.11.2023 – OVG 10 B 26/23