Hier folgt eine Anleger-orientierte Analyse des Jahresabschlusses der BIK Deutsche Metropolen 4 GmbH & Co. KG zum 31.12.2023 – mit Fokus auf Chancen, Risiken und Einschätzung der wirtschaftlichen Stabilität der Anlageform „partiarisches Nachrangdarlehen“.
🧾 Kurze Unternehmenscharakteristik
- Gesellschaft investiert eingeworbenes Kapital (954.000 €) in stille Beteiligungen an Projektgesellschaften, hauptsächlich im Bereich Berliner Wohnimmobilien.
- Kapitalgeber sind Nachrangdarlehensgeber, also typische private Anleger, deren Kapital im Insolvenzfall nachrangig behandelt wird.
- Die Gesellschaft ist stark von der Entwicklung der Immobilienprojekte ihrer Beteiligungen abhängig (v.a. FRD Berlin Süd-Ost und FRD Berlin Nord).
🔍 Bilanzielle Bewertung (Vermögenslage)
Positiv:
- Kapital ist vollständig in Immobilienbeteiligungen investiert (893.200 €).
- Keine off-balance-sheet-Verpflichtungen (z. B. Bürgschaften, Mietverträge, Leasing).
- Keine Abschreibungen auf Beteiligungen – zumindest auf dem Papier kein Wertverlust.
Kritisch / Negativ:
- 0 € liquide Mittel am Stichtag → akute Abhängigkeit von Rückflüssen oder neuer Kapitalaufnahme.
- Nicht durch Einlagen gedeckter Fehlbetrag von 105.346 € = vollständiger Kapitalverlust im bilanziellen Eigenkapital.
- Beteiligungen sind unverzinst und langfristig illiquide – keine kurzfristigen Rückflüsse zu erwarten.
➤ Fazit zur Vermögenslage:
Die Gesellschaft ist buchhalterisch insolvenzanfällig, hält sich aber durch Nachrangstruktur und Fortführungsprognose juristisch über Wasser. Der Substanzwert hängt ausschließlich an der Werthaltigkeit der Beteiligungen.
💸 Finanzlage
Positiv:
- Alle Verbindlichkeiten können derzeit bedient werden → keine Zahlungsunfähigkeit.
- Projektgesellschaften (FRD) werden als „aussichtsreich“ beschrieben.
Kritisch:
- Liquiditätslage sehr angespannt: Kein Kassenbestand, keine Bankguthaben, keine sofort realisierbaren Vermögenswerte.
- Rückzahlungen an Anleger sind zeitlich unbestimmt und nur kündbar nach 54 Monaten Mindestlaufzeit + 12 Monate Kündigungsfrist.
- Intransparenz über Zahlungsströme der Projektbeteiligungen → Rückzahlungsfähigkeit basiert auf Prognosen.
📈 Ertragslage (GuV)
| Posten | 2023 (EUR) | Vorjahr |
|---|---|---|
| Erträge gesamt | 446,26 | 3.000 |
| Aufwendungen gesamt | 32.954,50 | 36.918 |
| Jahresfehlbetrag | -32.508,24 | -11.464 |
Beurteilung:
- Dauerhafte Verlustsituation, die sich sogar verschärft hat.
- Hauptkostenfaktoren: Zinsaufwand und Verwaltung.
- Kein operativer Geschäftsertrag → Gesellschaft lebt „vom eingesammelten Geld“.
📊 Entwicklung der Kapitalstruktur
| Position | Betrag (31.12.23) |
|---|---|
| Kapital Kommanditist | -44.079 € |
| Kapital Komplementärin | -61.267 € |
| Nicht gedeckter Fehlbetrag | 105.346 € |
➤ Das Eigenkapital ist komplett aufgebraucht – rein bilanziell null Eigenmittel.
Dennoch liegt laut Geschäftsführung keine insolvenzrechtliche Überschuldung vor, da die Nachrangdarlehen von Anlegern im Ernstfall als eigenkapitalähnlich gewertet werden.
⚠️ Risikobewertung für Anleger
Risiken laut Lagebericht:
- Projektentwicklungsrisiken der Beteiligungsgesellschaften (FRD).
- Marktrisiken durch Baukosten, Zinspolitik, Genehmigungsprozesse.
- Konjunkturabhängigkeit: Wenn keine Verkäufe stattfinden, drohen Rückzahlungsprobleme.
- Verlängerung der Rückzahlungszeiträume möglich, da Nachrangdarlehen langfristig kündbar.
- Geschäftsmodell beruht auf Gewinnpartizipation, nicht auf festem Zins oder Rückzahlungsverpflichtung.
Weitere (unausgesprochene) Risiken:
- Geringe Platzierung des Fonds → Streuung fehlt → Klumpenrisiko bei nur zwei Beteiligungen.
- Geschäftsführer ist alleinvertretungsberechtigt → Konzentration von Verantwortung, keine institutionellen Kontrollmechanismen.
- Keine Angaben zu aktueller Projektentwicklung, z. B. Baufortschritt, Verkaufserlöse, Mieterträge.
✅ Chancen laut Geschäftsführung
- Beteiligungen an aussichtsreichen Berliner Wohnimmobilien.
- Demografischer Druck in Metropolen (Berlin, Hamburg, Leipzig) spielt dem Wohnimmobilienmarkt in die Karten.
- Inflationsrückgang und erwartete Zinssenkung könnten Markt wiederbeleben.
- Gewinnpartizipation von 6,75 % p.a. bei Erfolg der Projekte.
📌 Fazit für Anleger: Chancen-Risiko-Profil
| Kriterium | Bewertung |
|---|---|
| Bilanzielle Stabilität | ❌ Sehr schwach (Eigenkapital aufgebraucht) |
| Liquidität | ⚠️ Kritisch (keine Barmittel) |
| Renditechancen | ✅ Hoch (bei Erfolg der Projekte) |
| Kapitalrückzahlungsrisiko | ❌ Hoch (Nachrangstruktur + Projektbindung) |
| Transparenz | ⚠️ Eingeschränkt (kein Projektreporting, keine Bewertungsansätze) |
| Prüfungsvermerk | ✅ Ordnungsgemäß ohne Beanstandungen |
🔎 Anleger-Typ und Empfehlung
Geeignet für:
- Spezialinvestoren, die Risiken bewusst eingehen und langfristig investieren wollen.
- Anleger, die mit langem Kapitalbindungszeitraum leben können.
- Anleger, die Vertrauen in Berliner Wohnimmobilienmarkt und Projektträger haben.
Nicht geeignet für:
- Sicherheitsorientierte Anleger
- Personen mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf
- Kapitalanleger ohne vertieftes Verständnis von Nachrangstrukturen und Projektentwicklungsrisiken
🛑 Gesamturteil:
„Anlage mit spekulativem Charakter.“
Die reale Werthaltigkeit der Beteiligungen lässt sich aus dem Abschluss nicht abschließend beurteilen. Die Gesellschaft weist Verluste und bilanziell kein Eigenkapital aus, lebt von Anlegergeldern und ist stark auf externe Projekterfolge angewiesen.
Solange keine konkreten Projekterfolge oder Rückflüsse sichtbar sind, bleibt diese Anlage hoch risikobehaftet.
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