Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zu Projekten

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt

„Crowdinvesting FMTGD – Geldzins 2024 Herbst – 5 Jahre“
„Crowdinvesting FMTGD – Sachzins 2024 Herbst – 5 Jahre“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin FMTG Development GmbH, ansässig in der Walcherstr. 1A, Stiege 2C – Top 6.04, 1020 Wien, Österreich, und eingetragen im Handelsregister Wien unter der Registernummer FN 220074 p, zur Realisierung Ihres Vorhabens „Crowdinvesting FMTGD – Geldzins 2024 Herbst – 5 Jahre“ /​ „Crowdinvesting FMTGD – Sachzins 2024 Herbst – 5 Jahre“ (nachfolgend „Vorhaben“) Kapital benötigt. Zur Finanzierung dieses Vorhabens hat die Emittentin gem. VIB mittels der Crowdfunding-Plattform „CONDA Deutschland Crowdinvesting GmbH“ ein festverzinstes Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre („Darlehen“) von verschiedenen Anlegern („Anleger“) aufgenommen. Aus der nachgelagerten Geschäftstätigkeit werden Einnahmen generiert, welche zur Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens verwendet werden. Insgesamt wurden Anlegergelder in Höhe von EUR 4.740.000,00 eingesammelt, von denen EUR 10.000,00 aufgrund nicht erbrachter bzw. unvollständiger Legitimierungsunterlagen oder innerhalb der Widerrufsfrist stornierte Gelder an die potenziellen Anleger zurückgezahlt worden sind.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 4.730.000,00 wurden verwendet, um folgende Ausgaben zu begleichen:

Eine Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt – alle Verträge und Zahlungsbestätigungen der geschilderten Sachverhalte liegen vor.

Die sonstigen Kosten (Beratungskosten, Emissionskosten und Kosten für die Mittelverwendungskontrolle) in Höhe von insgesamt EUR 60.930,00, welche gem. VIB aus den eingesammelten Anlegergeldern hätten bedient werden können, wurden von der Emittentin direkt beglichen – Belege und Zahlungsbestätigungen liegen vor.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder auf allen Ebenen planmäßig erfolgt ist.

Anlage 1 – Aufzählung Anlageobjekte oder Rechte an Anlageobjekten

1. Anlagestrategie, Anlagepolitik und Anlageobjekte

Anlagestrategie der Emittentin ist die Teiltilgung der unten dargestellten Finanzierung, um dann aus den Erträgen durch den Betrieb eines Hotels und dem Verkauf von Wohnungen sowie dem Servicieren dieser Wohnungen die Zins- und Rückzahlung zu bedienen. Anlagepolitik der Emittentin ist es, sämtliche Maßnahmen zu treffen, die der Anlagestrategie dienen.

Das Anlageobjekt besteht aus den folgenden Komponenten:

Teiltilgung der Finanzierung an die FMTG Financial Services GmbH („FMTGF“), Walcherstraße 1A, Stiege 2C, Top 6.04, 1020 Wien, Österreich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 304169 h (wie unten beschrieben) sowie Betrieb eines Hotels und Verkauf von 111 servicierten Wohnungen. Die im Rahmen der Emission eingenommenen Mittel sollen unmittelbar zur Teiltilgung der Finanzierung durch FMTGF (wie unten definiert) verwendet werden. Die Rückzahlung des Anlagebetrages sowie die Zinsen sollen aus den Erträgen des Hotels sowie dem Verkaufserlös und des Servicierens der Wohnungen erfolgen. Darüber hinaus wird die Bedienung von Zinsen bis zur Generierung der Erträge sowie soweit erforderlich die Zins- und Rückzahlungen nach Beginn der Ertragsgenerierung durch einen Gesellschafterzuschuss der FMTG – Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG (wie unten definiert) an die Emittentin sichergestellt.

Teiltilgung der Finanzierung:

Die Emittentin ist zu 100% an der FMG S.r.l. Eisackstraße 1, 39040 Vahrn, Italien (Handelskammer von Bozen, Registernummer 02936100219) beteiligt. Unternehmensgegenstand der FMG S.r.l. ist die Errichtung und die Führung von Hotels, gastgewerblichen Betrieben, und öffentlichen Betrieben im Allgemeinen und Freizeitanlagen sowie deren Ankauf und Verkauf sowie der Ankauf, der Verkauf, der Tausch, der Bau, die Sanierung und Wiedergewinnung sowie die Anmietung und Vermietung von Liegenschaften im Allgemeinen. Die FMG S.r.l. hat im Wege einer Unternehmensübernahme (Share Deal) 100% an der Cesenatico Resort S.r.l. Eisackstraße 1, 39040 Vahrn, Italien (Handelskammer von Bozen, Registernummer 03746030406, Stammkapital EUR 95.000, letzter aufgestellter Jahresabschluss: https:/​/​www.fmtg-invest.com/​downloads/​) erworben. Der Unternehmensgegenstand der Cesenatico Resort S.r.l. ist der Bau von Gebäuden (Hotels, Wohnungen, Handelsimmobilien), Vermietung und Verpachtung, und Führung von Hotels und Restaurants. Die Cesenatico Resort S.r.l. war zum Zeitpunkt der Übernahme und ist weiterhin zu 100% an der Immobiliare Esmeralda S.r.l. (Handelskammer von Bozen, Registernummer 03111590406) sowie an der Frontemare S.r.l (Handelskammer von Bozen, Registernummer 03814760405) beteiligt. Alle drei Gesellschaften hatten zum Zeitpunkt der Unternehmensübernahme der Cesenatico Resort S.r.l. Verbindlichkeiten gegenüber ihren Gläubigern (Kategorien der Gläubiger: Banken, Lieferanten, Finanzämter) in Höhe von EUR 4.918.481,74 (Cesenatico Resort S.r.l), 1.161.409,92 (Frontemare S.r.l.) und EUR 157.367,79 (Immobiliare Esmeralda S.r.l.). Der Kaufpreis für die Übernahme der Cesenatico Resort S.r.l. in Höhe von EUR 6.737.259,45 wurde anteilig in der Höhe der oben genannten Verbindlichkeiten schuldbefreiend an die jeweiligen Gläubiger der drei Gesellschaften ausgezahlt und der Rest in Höhe von EUR 500.000,00 an den Verkäufer. Dieser Kaufpreis wurde auf der Grundlage der Rahmenbedingungen für das gruppeninterne Finanzpooling innerhalb der FMTG-Gruppe vom 09.03.2009 durch ein Darlehen der FMTGF an die Emittentin am 17.08.2022 in Höhe von EUR 7.140.000,00 finanziert („Finanzierung durch FMTGF“). Die Finanzierung durch FMTGF konnte von der Emittentin in Tranchen gezogen werden. Die Emittentin hat davon EUR 6.737.259,45 zur Finanzierung der Unternehmensübernahme gezogen und entsprechend an die FMG S.r.l. zur Durchführung der Unternehmensübernahme und Zahlung des Kaufpreises der Cesenatico Resort S.r.l. als Darlehen mit den folgenden Konditionen weitergereicht: 3-Monats EURIBOR zzgl. 250 Basispunkte, Laufzeit bis zum 31.03.2030, Zins- und Rückzahlung endfällig, wobei die FMG S.r.l. zur gänzlichen oder teilweisen vorzeitigen Rückzahlung des ausstehenden Darlehensbetrages berechtigt ist (der „Darlehensvertrag“). Eine ordentliche Kündigung ist in dem Darlehensvertrag nicht vorgesehen. Weiterhin hat die Emittentin EUR 102.740,55 von der FMTGF gezogen, um die Planung und Verwirklichung des Bauvorhabens des Hotels und der servicierten Wohnungen zu zahlen (Architekten, Anwälte, Wirtschaftsprüfer). Der Rest der Finanzierung durch die FMTGF in Höhe von EUR 300.000,00 wurde nicht von der Emittentin gezogen, sodass insoweit keine Tilgungspflicht entstanden ist.

Die FMG S.r.l. ist Eigentümerin von drei zusammenhängenden Grundstücken in Italien 47042, Cesenatico, Viale Cristoforo Colombo, Flurstücke 1967 (Größe 638 m²), 2 (Größe 2.538 m²) und 1422 (Größe 4.850 m²). Die Cesenatico Resort S.r.l. ist Eigentümerin von zwei zusammenhängenden Grundstücken, Italien 47042, Cesenatico, Viale Cristoforo Colombo, Flurstücke 108 (Größe 9.730 m²) und 150 (Größe 10.070 m²) sowie einem weiteren Grundstück, Italien 47042, Cesenatico, Viale Camillo Benso di Cavour, Flurstück 1507 (Größe 3.460 m²). Die Frontemare S.r.l. ist Eigentümerin von drei zusammenhängenden Grundstücken, Italien 47042, Cesenatico, Via Giovanni da Pian del Carpine, Flurstück 297 (Größe 3.211 m²), 597 (Größe 35 m²) und 367 (Größe 2.596 m²). Die Immobiliare Esmeralda S.r.l. ist Eigentümerin von einem Grundstück, Italien 47042, Cesenatico, Viale Cristoforo Colombo, Flurstück 70 (Größe 5.500 m²). Auf diesen Grundstücken soll ein Immobilienareal mit Hotel und Wohnungen errichtet werden. Der Standort des Hotels und der Wohnungen erstreckt sich über alle oben konkretisierten Grundstücke, wobei die genaue Bauplanung derzeit entwickelt wird. Alle oben genannten Grundstücke (Gesamtfläche 42.628 m²) sind in dem Sinne zusammenhängend, dass die darauf errichteten Wohnungen und das Hotel (einschließlich der dazugehörigen Pool- und Grünflächen) einen Bebauungszusammenhang haben werden. Nach der derzeitigen Planung des Architekten sollen die Grundstücke der FMG S.r.l. zu 100% für den Bau der Wohnungsgebäude genutzt werden, die Grundstücke der Cesenatico Resort S.r.l. für Wohnungsgebäude (Flurstück 108, 100%) und Hotel (Flurstück 150, 100%) und das Grundstück der Immobiliare Esmeralda S.r.l. zu 100% für das Hotel. Die Grundstücke der Frontemare S.r.l. sowie das Grundstück der Cesenatico Resort S.r.l. Flurstück 1507 sollen für Grünflächen und eine Pool-Anlage des Hotels genutzt werden und somit ebenfalls zu 100% für das Hotel.

Grundstücke und Immobilien /​ Gesellschafterzuschuss:

Die FMG S.r.l. sowie ihre oben genannten Tochter- und Enkelgesellschaften besitzen oben konkretisierte Grundstücke mit der Gesamtgröße von insgesamt 42.628 m², die für den Bau einer Hotel- und Residenzanlage geeignet sind. Auf diesen Grundstücken soll ein Immobilienareal mit mehreren Gebäuden entstehen, in dem einerseits ein 5*Sterne Hotel mit 155 Hotelzimmern (einschließlich eines Hotel-Restaurants sowie eines Wellness & Spa-Bereichs) betrieben wird sowie darüber hinaus neun Residenzgebäude mit insgesamt 111 zum Verkauf angebotenen Wohnungen errichtet werden. Die Gesamtgröße des Grundstücksareals von 42.628 m² verteilt sich wie folgt auf die Hotelimmobilie und die Wohnungsimmobilie: Hotel 24.872 m² /​ Wohnungen 17.756 m². Das Restaurant wird als Hotelrestaurant in Eigenbetrieb geführt. Die Wohnungen sind mit 1-Schlafzimmer bis 3-Schlafzimmer geplant und haben im Schnitt 74 m² Netto-Wohnfläche. Sie gehören zu dem Marktsegment „Premium Living“ und werden von der betreibenden Gesellschaft serviciert. Servicieren bedeutet, dass der Käufer der Wohnungen mit dem Kaufvertrag zwingend einen Vertrag zum Servicieren der Wohnung abschließt, wobei er die Wahl zwischen drei angebotenen Service-Paketen hat. Das jeweilige Service-Paket wird dann mit einer Jahresgebühr in Rechnung gestellt. Die Bestandteile des Servicierens gliedern sich in drei Modelle, unter denen die jeweiligen Wohnungsinhaber wählen können: Premium, Deluxe und Individual. Jedes der drei Servicemodelle beinhaltet folgende Leistungsangebote: Reinigungsdienste & Wäscheservice, Wartungs- und Reparaturarbeiten, Pool, Spa & Sport-Nutzung und unterscheiden sich nach Häufigkeit des durchgeführten Service. Die prozentuale Verteilung der Gebäudenutzung zwischen den Wohnungen und dem Hotelbetrieb ist 40% (12.103 m² geplante Bruttogeschoßfläche (BGF)) für Wohnen und 60% (17.654 m² geplante BGF) für Hotel. Nutzungsart des Hotels: Gewerbeimmobilie im Raum Cesenatico, Italien. Nutzungsart der Wohnungsimmobilie: private Nutzung durch die Käufer im Raum Cesenatico, Italien. Der geplante Zeitpunkt des Baubeginns für das Hotel und alle Wohnungen ist Januar 2026. Der Start des Vorverkaufs bzw. Verkaufs der Wohnungen ist ab Winter 2027 über die Plattform www.premiumliving.com vorgesehen. Der geplante Zeitpunkt der finalen Inbetriebnahme der Wohnungen (Möglichkeit des Einzugs der Käufer und Beginn des Servicierens) und des Hotels ist Winter 2029.

Die Gesellschaften Cesenatico Resort S.r.l., Frontemare S.r.l., Immobiliare Esmeralda S.r.l. werden bis Dezember 2025 auf die FMG S.r.l. verschmolzen, sodass die FMG S.r.l. alleinige Eigentümerin der oben dargestellten Grundstücke sein wird und das Hotel betreiben sowie die Wohnungen verkaufen und servicieren wird. Die FMG S.r.l. ist per dem mit der Emittentin abgeschlossenen Darlehensvertrag (wie oben definiert) verpflichtet, die Erträge aus dem Verkauf der Wohnungen (Start Winter 2027), dem Servicieren der Wohnungen sowie dem Betrieb des Hotels (jeweils Start Winter 2029) in voller Höhe zur Bedienung der Zahlungsverpflichtungen unter dem Darlehensvertrag zu verwenden. Die FMG S.r.l. wird insoweit alle eingegangenen Erträge sukzessive zur vorzeitigen Tilgung des Darlehens verwenden. Aus diesen Zahlungseingängen wird die Emittentin ihrerseits die Zins- und Rückzahlungen an die Anleger bedienen.

Solange die oben dargestellten Geschäftsbereiche noch nicht fertiggestellt sind und somit keine Erträge abgeben, wird die Emittentin die bis dahin fälligen Zinszahlungen an die Anleger aus einem am 11.10.2024 von der FMTG – Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG („FMTG AG“), Walcherstraße 1A, Stiege 2C, Top 6.04, 1020 Wien, Österreich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 154675 p) an die Emittentin gewährten Gesellschafterzuschuss (Eigenkapital – nicht rückzahlbar) von bis zu EUR 8.500.000,00 bedienen. Die FMTG AG ist zu 99,5% an der Emittentin beteiligt. Des Weiteren soll der Gesellschafterzuschuss zur Begleichung der Zins- und Rückzahlungsansprüche der Anleger genutzt werden, falls die erwirtschafteten Erträge aus den oberen Geschäftsbereichen (Hotelbetrieb, Verkauf der Wohnungen, Servicieren der Wohnungen) hierfür nicht ausreichen. Der Gesellschafterzuschuss kann von der FMTGD bei der FMTG AG ab 11.10.2024 jederzeit – auch in Tranchen – abgerufen werden. Geschäftstätigkeit der FMTG AG sind der Betrieb und das Management von Hotels, Verkauf von Wohnungen und servicierten Appartements sowie die Beteiligung an anderen Unternehmen mit gleichem oder ähnlichem Geschäftsgegenstand.

2. Mittelverwendungskontrolle der Auszahlung der eingeworbenen Mittel

Die Auszahlung der Anlegergelder in Höhe von insgesamt EUR 4.730.000,00 erfolgte in sechs Tranchen: