1. Vermögenslage und Struktur
Die Investmentgesellschaft verfügt zum 31.12.2024 über ein Fondsvermögen in Höhe von 76,5 Mio. EUR, was einem Rückgang von rund 7% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Dies ist maßgeblich auf negative Bewertungseffekte (-5,9 Mio. EUR) und Ausschüttungen an Anleger (-3,7 Mio. EUR) zurückzuführen.
Der Schwerpunkt der Anlage liegt weiterhin auf einer einzigen Immobilie in München (Sapporobogen) mit einem aktuellen Verkehrswert von 119 Mio. EUR. Die Immobilie wurde im Jahr 2015 erworben, verfügt über eine Nutzfläche von rund 28.000 m² (ausschließlich Büro) und hat eine Restlaufzeit der Mietverträge von 4,1 Jahren. Die Leerstandsquote beträgt nur 3,3%, was ein positives Signal hinsichtlich der Vermietungssituation ist.
Die Fremdfinanzierungsquote liegt bei 37,2%, was moderat ist und ein gesundes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital signalisiert.
2. Ertragslage
Das Geschäftsjahr 2024 schließt mit einem realisierten Ergebnis von 3,74 Mio. EUR, was leicht über dem Vorjahreswert liegt (+4%). Dies zeigt eine stabile Ertragssituation aus der laufenden Vermietung (Mieterträge: 6,07 Mio. EUR). Die laufenden Aufwendungen, insbesondere für Zinsen, Bewirtschaftung und Verwaltung, sind gut im Griff geblieben.
Problematisch ist jedoch das nicht realisierte Ergebnis aus der Neubewertung. Aufgrund einer Wertminderung der Immobilie um 6 Mio. EUR und laufender Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten ergibt sich insgesamt ein Verlust von -2,13 Mio. EUR für das Jahr 2024.
Diese Neubewertungsverluste sind zwar nicht liquiditätswirksam, reduzieren jedoch das Eigenkapital und könnten auf marktbedingte Preisrückgänge oder auf veränderte Bewertungserwartungen zurückzuführen sein.
3. Liquidität
Die liquiden Mittel der Gesellschaft belaufen sich auf 5,2 Mio. EUR (ca. 6,8% des Fondsvermögens) und sind vollständig kurzfristig verfügbar. Das bietet ausreichende Puffer für Ausschüttungen, Instandhaltungen oder temporäre Leerstände.
4. Ausschüttung und Kapitalentwicklung
Die Gesellschaft hat im Jahr 2024 erneut Ausschüttungen vorgenommen (3,7 Mio. EUR), was eine regelmäßige Kapitalrückführung an Anleger bedeutet. Die Bewertung pro Anteil liegt zum Stichtag bei 1,48 EUR (nominal 1,00 EUR) – trotz des negativen Jahresergebnisses.
Insgesamt bleibt das investierte Eigenkapital mit 76,5 Mio. EUR solide. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr ist maßgeblich auf die negative Zeitwertentwicklung zurückzuführen.
5. Chancen und Risiken
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Chancen bestehen weiterhin in der guten Lage der Immobilie in München, der geringen Leerstandsquote, dem soliden Mietniveau und der konservativen Finanzierung.
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Risiken ergeben sich aus:
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Abwertungen im Immobilienmarkt,
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der Abhängigkeit von einem einzigen Objekt (Klumpenrisiko),
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der Restlaufzeit der Mietverträge (nur 4,1 Jahre),
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sowie steigenden Zins- und Bewirtschaftungskosten bei stagnierenden Mieterträgen.
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6. Fazit für Anleger
Die GEG Sapporobogen GmbH & Co. geschlossene Investment KG bietet ein stabiles, wenn auch konzentriertes Immobilieninvestment mit weiterhin soliden Mieterträgen. Die geringe Diversifikation und die Wertverluste bei der Neubewertung drücken jedoch auf die Gesamtrendite. Anleger sollten sich bewusst sein, dass künftige Bewertungsschwankungen sowie das Ende von Mietverträgen in wenigen Jahren den Ertrag beeinflussen könnten.
Die laufende Ausschüttungsfähigkeit bleibt gegeben, die mittelfristige Entwicklung hängt jedoch stark von der Marktlage in München und der Nachvermietungsperspektive ab.
Empfehlung:
Für risikobewusste Anleger mit langfristigem Horizont kann das Investment weiterhin attraktiv bleiben – allerdings sollte die Entwicklung der Immobilienbewertung und der Mietverhältnisse genau beobachtet werden.
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