5,5 Prozent Zinsen in bar.
Oder sogar 7,5 Prozent pro Jahr in Falkensteiner-Gutscheinen.
Dazu eine bekannte Hotelmarke, zahlreiche Resorts und eine Unternehmensgruppe mit jahrzehntelanger Tourismuserfahrung.
Das neue Investmentangebot der FMTG Services GmbH ist marketingseitig attraktiv aufgestellt.
Doch Anleger sollten zuerst auf zwei andere Wörter schauen:
„qualifiziertes Nachrangdarlehen“.
Denn diese beiden Wörter bestimmen im Problemfall wesentlich, was das Investment tatsächlich bedeutet.
Die Emittentin weist selbst ausdrücklich darauf hin:
Der Erwerb der Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
Die neue Finanzierungsrunde startete am 29. September
Die aktuelle Kampagne „Anlegen mit Ausblick“ startete für deutsche Anleger am 29. September 2026.
Emittentin ist die FMTG Services GmbH.
Vermittelt wird das Angebot über die CONDA Deutschland Crowdinvesting GmbH.
Das Fundingziel beträgt aktuell 2,5 Millionen Euro.
Die Fundingschwelle liegt bei 300.000 Euro.
Die Stückelung beginnt bei 500 Euro.
Für private deutsche Anleger gilt nach den Angaben des Anbieters grundsätzlich eine maximale Investitionssumme von 25.000 Euro je Person, Projekt und Emittent im Rahmen der einschlägigen Crowdinvesting-Regelungen.
Anleger können zwischen zwei Zinsmodellen wählen
Das Angebot sieht bei fünfjähriger Laufzeit zwei Varianten vor:
5,5 Prozent pro Jahr als Geldzins
oder
7,5 Prozent pro Jahr in Falkensteiner-Gutscheinen.
Die Zinszahlungen sollen halbjährlich erfolgen.
Die Tilgung ist dagegen endfällig.
Das Laufzeitende ist mit dem 31. März 2032 angegeben.
Damit erhalten Anleger während der Laufzeit zwar grundsätzlich Zinsleistungen, das investierte Kapital selbst soll aber erst am Ende zurückgezahlt werden.
Endfälligkeit schafft ein besonderes Risiko
Das ist wichtig.
Bei einer ratierlichen Tilgung reduziert sich das ausstehende Kapital während der Laufzeit kontinuierlich.
Bei einer endfälligen Finanzierung bleibt dagegen grundsätzlich der gesamte Darlehensbetrag bis zum Schluss im Risiko.
Wer beispielsweise 20.000 Euro investiert, bekommt nicht jedes Jahr 4.000 Euro seines Kapitals zurück.
Die 20.000 Euro bleiben grundsätzlich bis zum Laufzeitende als Forderung bestehen.
Damit konzentriert sich das Rückzahlungsrisiko auf das Ende der Finanzierung.
Es handelt sich nicht um eine normale Unternehmensanleihe
Noch wichtiger ist die Rangstellung.
FMTG nimmt das Anlegergeld über qualifizierte Nachrangdarlehen auf.
Das ist für die Risikobeurteilung zentral.
Ein Nachrangdarlehensgeber besitzt im Problemfall eine schlechtere Position als normale, nicht nachrangige Gläubiger.
FMTG erläutert selbst, dass bei Zahlungsunfähigkeit zunächst andere Gläubiger – beispielsweise Banken und Lieferanten – bedient werden.
Erst danach kommen die nachrangigen Forderungen.
Anleger stehen also hinter Banken und normalen Gläubigern
Das sollte man sich praktisch vorstellen.
Gerät die Emittentin in eine wirtschaftliche Krise und reicht das vorhandene Vermögen nicht aus, konkurriert der Nachrangdarlehensgeber nicht auf gleicher Ebene mit allen anderen Gläubigern.
Seine Forderung ist nachrangig.
FMTG erklärt selbst, dass nachrangige Forderungen im Insolvenz- und Liquidationsfall erst nach den nicht nachrangigen Forderungen befriedigt werden.
Genau deshalb bietet diese Anlageform typischerweise höhere Zinsen.
Die höhere Verzinsung ist nicht kostenlos.
Sie ist die Gegenleistung für ein höheres Risiko.
Noch wichtiger ist der „qualifizierte“ Nachrang
Beim qualifizierten Nachrang geht die Wirkung über eine bloße Rangverschiebung im Insolvenzverfahren hinaus.
Nach den von FMTG veröffentlichten Erläuterungen erfolgen Zahlungen auf nachrangige Forderungen nur, wenn die entsprechenden wirtschaftlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Zahlung selbst keine Insolvenz auslösen würde.
Damit kann es Situationen geben, in denen eine Forderung vertraglich eigentlich fällig wäre, der Anleger die Zahlung aufgrund der Nachrangregelung aber nicht durchsetzen kann.
Das ist einer der wesentlichen Unterschiede zu einer gewöhnlichen erstrangigen Forderung.
Das Totalverlustrisiko wird ausdrücklich genannt
Auch FMTG weist nicht nur abstrakt auf „Schwankungen“ hin.
Der gesetzliche Hinweis ist eindeutig:
Die Vermögensanlage kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.
In den weitergehenden Risikoinformationen wird außerdem erläutert, dass eine Zahlungsunfähigkeit der Emittentin zum Ausfall von Zinszahlungen und zum Totalverlust des eingesetzten Kapitals führen kann.
Das sollte bei einer Verzinsung von 5,5 oder 7,5 Prozent nicht in den Hintergrund geraten.
Das Geld soll in ein Fünf-Sterne-Resort fließen
Die Mittelverwendung ist konkret beschrieben.
Das Anlegergeld soll für den Erwerb des Falkensteiner Resort Capo Boi auf Sardinien eingesetzt werden.
Das Fünf-Sterne-Resort liegt an der Südküste Sardiniens und wird nach Angaben von FMTG bereits seit 2016 unter der Marke Falkensteiner betrieben.
Im März 2026 wurde nach Angaben des Unternehmens der Kaufvertrag geschlossen und das Resort in die FMTG-Gruppe übernommen.
Die aktuelle Finanzierungsrunde soll diesen Erwerb finanzieren beziehungsweise mitfinanzieren.
Aber Anleger erwerben keinen Anteil am Hotel
Auch hier besteht eine wichtige Unterscheidung.
Wer 10.000 Euro Nachrangdarlehen zeichnet, besitzt anschließend nicht einen bestimmten Quadratmeter des Resorts.
Der Anleger wird nicht automatisch Miteigentümer der Immobilie.
Sein wirtschaftlicher Anspruch besteht gegenüber der FMTG Services GmbH aus dem Nachrangdarlehen.
Das Hotel beziehungsweise die Mittelverwendung darf deshalb nicht mit einer unmittelbaren dinglichen Sicherheit des Anlegers verwechselt werden.
Entscheidend ist, ob konkrete Sicherheiten bestehen
Bei einer Immobilienfinanzierung sollte ein Anleger immer fragen:
Gibt es eine Grundschuld?
Gibt es eine Hypothek?
Welchen Rang besitzt sie?
Gibt es eine Garantie?
Gibt es eine Patronatserklärung?
Oder handelt es sich letztlich um eine unbesicherte beziehungsweise nachrangige Forderung gegen die Emittentin?
Aus der bloßen Aussage, dass das Geld für den Erwerb eines Resorts verwendet wird, entsteht noch keine Grundschuld zugunsten des einzelnen Nachrangdarlehensgebers.
Das ist ein wesentlicher Unterschied.
Die Hotelimmobilie kann wirtschaftlich erfolgreich sein – und trotzdem bleibt das Emittentenrisiko
FMTG verweist auf die langjährige operative Historie des Resorts und der Gruppe.
Das ist für die wirtschaftliche Betrachtung relevant.
Aber selbst ein attraktives Hotel in guter Lage beseitigt nicht die rechtliche Nachrangigkeit der Anlegerforderung.
Für den Anleger ist deshalb nicht nur entscheidend, ob das Resort erfolgreich betrieben wird.
Entscheidend ist letztlich, ob die Emittentin sämtliche Zins- und Rückzahlungsverpflichtungen erfüllen kann.
5,5 Prozent Cashzins sind die Risikoprämie
Die Geldzinsvariante zahlt 5,5 Prozent pro Jahr.
Bei einer Investition von 10.000 Euro entspricht das rechnerisch 550 Euro jährlich vor Steuern, sofern die vertraglichen Zahlungen vollständig geleistet werden können.
Bei 25.000 Euro wären es 1.375 Euro jährlich.
Diese Verzinsung sollte aber nicht isoliert mit Tages- oder Festgeldzinsen verglichen werden.
Denn die Risikostruktur ist eine völlig andere.
Beim qualifizierten Nachrangdarlehen trägt der Anleger ein unternehmerisches Kreditrisiko einschließlich Nachrang.
7,5 Prozent in Gutscheinen sind ebenfalls kein risikoloser Ertrag
Alternativ werden 7,5 Prozent pro Jahr in Falkensteiner-Gutscheinen angeboten.
Die höhere nominale Verzinsung muss ebenfalls richtig eingeordnet werden.
Ein Gutschein ist nicht dasselbe wie Bargeld.
Sein wirtschaftlicher Wert für den Anleger hängt auch davon ab, ob und wie er die entsprechende Leistung tatsächlich nutzen möchte und kann.
Wer ohnehin regelmäßig Falkensteiner-Hotels besucht, kann das anders bewerten als jemand, der die Gutscheine nur wegen des höheren nominellen Prozentsatzes wählt.
Zusätzliche Prämien dürfen das Kreditrisiko nicht verdecken
Die Kampagne arbeitet außerdem mit Vorteilen wie Hotelrabatten, Punkten, Gutscheinen und einem Investorenclub.
Solche Leistungen können für Kunden attraktiv sein.
Für die Bonitätsanalyse sind sie aber nebensächlich.
Die wichtigste Frage ist nicht, welchen Hotelrabatt der Anleger bekommt.
Die wichtigste Frage lautet:
Wird das investierte Kapital 2032 vollständig zurückgezahlt?
Mehr als 6.800 Investoren sind kein Rückzahlungsschutz
FMTG verweist darauf, seit 2017 mit mehr als 6.800 Investorinnen und Investoren gearbeitet zu haben.
Eine solche Historie kann für die Beurteilung der bisherigen Kapitalmarktaktivitäten interessant sein.
Sie ist aber keine Garantie für zukünftige Zahlungen.
Auch eine große Zahl bisheriger Anleger verändert die Rangstellung des neuen Nachrangdarlehens nicht.
Besonders kritisch: FMTG darf weiteres Fremdkapital aufnehmen
Die Risikounterlagen weisen außerdem darauf hin, dass die Emittentin weiteres Fremdkapital aufnehmen kann.
Für Nachrangdarlehensgeber ist das relevant.
Denn zusätzliches vorrangiges beziehungsweise nicht nachrangiges Fremdkapital kann die Position der Nachranggläubiger im Krisenfall wirtschaftlich verschlechtern.
Je mehr vorrangige Gläubiger vorhanden sind, desto weniger Vermögen kann nach deren Befriedigung für Nachranggläubiger übrig bleiben.
Deshalb muss die gesamte Verschuldung betrachtet werden
Für eine belastbare Beurteilung reicht es nicht, ausschließlich das aktuelle Crowdinvesting von 2,5 Millionen Euro zu betrachten.
Interessant sind vielmehr:
bestehende Bankkredite,
weitere Nachrangdarlehen früherer Emissionen,
Leasing- und Immobilienfinanzierungen,
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen,
Garantien,
Eigenkapital,
Liquidität
und operative Cashflows.
Erst daraus ergibt sich, wie groß der Puffer für Nachrangdarlehensgeber tatsächlich ist.
Die Rückzahlung 2032 muss aus echter Liquidität erfolgen
Auch hier gilt eine einfache Regel:
Ein wertvolles Hotel ist keine Liquidität.
Um ein endfälliges Nachrangdarlehen zurückzuzahlen, benötigt die Emittentin Geld.
Dieses kann beispielsweise aus operativen Überschüssen stammen.
Oder aus dem Verkauf von Vermögenswerten.
Oder aus Bankfinanzierungen.
Oder aus einer Anschlussfinanzierung.
Gerade bei endfälligen Darlehen sollten Anleger deshalb beobachten, ob während der Laufzeit ausreichend finanzielle Substanz aufgebaut wird oder ob die spätere Rückzahlung wesentlich von einer erneuten Refinanzierung abhängt.
Unser Fazit: Hoher Zins – aber Anleger stehen bewusst im Nachrang
Das neue FMTG-Angebot besitzt eine nachvollziehbare Mittelverwendung.
Das Kapital soll für ein bereits betriebenes Fünf-Sterne-Resort auf Sardinien eingesetzt werden.
FMTG verfügt über langjährige Erfahrung im Tourismus.
Und die Verzinsung ist attraktiv:
5,5 Prozent jährlich in bar oder 7,5 Prozent in Falkensteiner-Gutscheinen.
Aber genau deshalb sollte die andere Seite der Konstruktion ebenso deutlich benannt werden.
Anleger vergeben ein qualifiziertes Nachrangdarlehen.
Sie stehen im Krisenfall hinter normalen Gläubigern.
Die Tilgung erfolgt endfällig.
Und die Emittentin weist ausdrücklich darauf hin, dass die Anlage zum vollständigen Verlust des eingesetzten Kapitals führen kann.
Deshalb ist der hohe Zinssatz nicht mit dem Zins eines Bankkontos vergleichbar.
Er ist eine Risikoprämie.
Wer beispielsweise 25.000 Euro investiert, sollte deshalb nicht nur fragen:
„Wie viele Zinsen bekomme ich?“
Die wichtigere Frage lautet:
„Wie wahrscheinlich ist es, dass die FMTG Services GmbH mir am 31. März 2032 meine vollständigen 25.000 Euro zurückzahlen kann – und welche Vermögenswerte stehen meiner nachrangigen Forderung dann nach Befriedigung vorrangiger Gläubiger tatsächlich gegenüber?“
Genau darauf kommt es bei einem qualifizierten Nachrangdarlehen an.
Und deshalb sollte auch hier der gesetzliche Risikohinweis nicht als Kleingedrucktes behandelt werden:
Ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals ist möglich.
Die Konditionen bestätigt FMTG Invest – „Anlegen mit Ausblick“ selbst: Start 29. September 2026, qualifiziertes Nachrangdarlehen, halbjährliche Zinszahlung, endfällige Tilgung, Laufzeitende 31. März 2032 sowie 5,5 % Geldzins beziehungsweise 7,5 % Gutscheinverzinsung. Dort steht auch ausdrücklich der Hinweis auf den möglichen vollständigen Verlust. FMTG-Invest
Besonders relevant ist die eigene Erläuterung der Nachrangigkeit: FMTG erklärt, dass nicht nachrangige Gläubiger wie Banken und Lieferanten zuerst bedient werden und Zahlungen auf Nachrangforderungen wirtschaftlichen Beschränkungen unterliegen. FMTG-Invest Im Prospekt wird darüber hinaus ausdrücklich das Risiko genannt, dass eine Zahlungsunfähigkeit zu Zinsausfällen und zum Totalverlust führen kann; zudem wird auf das Risiko weiterer Fremdkapitalaufnahme hingewiesen. fmtg.com
NACHRANGDARLEHEN.
Bitte nicht zeichnen.
Muss ich nach einigen Vorfällen ( leider) nachdrücklich abraten.
Am Anfang schaut immer alles durchdacht aus….
Im Laufe der Jahre ändert sich dann unerwartet einiges.
Corona,Energiepreise,höhere Gewalt,Mitbewerb,weltwirtschaftskrise etc.
Beim völligen Absturz des Unternehmens sind Anleihen ider Direktbeteiligungen natürlich auch betroffen.
Allerdings bleibt der Anleger beim Nachrabgdarlehen hochoffiziell im Regen stehen.
Nicht einmal die Zinsen müssen beu kleinen Wewechen des Emittenten bedient werden!
Hände weg- Zinshöhe völlig egal.
5,5% sind zudem lächerlich – bei dem Risiko.