Totalverlustrisiko: Portfolio Niedersachsen Projektentwickler: DEGAG Deutsche Grundbesitz AG

Wieder ein EXPORO Crowdinvesting mit dem Risiko des Totalverlustes für den Kleinanleger, der hier sein sauerverdientes Geld investieren soll. Mit dem hier gewünschten Betrag, den man einsammeln will, ist man fast an der Obergrenze des gesetzlich Möglichen von 2,5 Millionen Euro, die zulässig sind, um über Crowdinvesting bei Kleinanlegern Geld einzusammeln. Hier die Beschreibung des Angebotes des Unternehmens:

  • Portfolio von 22 bestehenden Mehrfamilienhäusern im Großraum Hannover mit laufenden Mieteinnahmen.
  • Im Rahmen des Projekts sollen Instandhaltungsmaßnahmen an den Bestandsgebäuden vorgenommen werden und die Objekte im Wege des Verkaufs einzeln oder gemeinsam veräußert werden.
  • Geringer Beleihungsverlauf: Nur ca. 49 % des konservativ angesetzten Marktwertes sind durch Fremdkapital beliehen.
  • Hoher Eigenkapitalanteil von 8,440 Mio. € des Projektentwicklers.
  • Der Hannoveraner Projektentwickler DEGAG AG verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich der Entwicklung und Verwaltung von Wohnimmobilien und hält derzeit mehr als 10.000 Einheiten in Niedersachsen und NRW im Bestand.
  • Zwei Worst-Case-Rückzahlungsszenarien bei nicht rechtzeitigem Abverkauf: Sowohl aus den Mietzahlungsüberschüssen als auch bei lediglich einem Verkauf zum 11-fachen der IST-Jahresnettomieteinnahmen könnten die Nachrangdarlehen inkl. Verzinsung zurückbezahlt werden.
  • Feste Verzinsung: 5,0 % p. a.
  • Laufzeit: bis zum 30.11.2018 (ca. 13 Monate)

* Das Investmentangebot ist trotz Einsatz dieser Nachrangsicherheiten mit Risiken verbunden. Genauere Informationen hierzu entnehmen Sie bitte den Angebotsunterlagen, den dort aufgeführten Risikohinweisen sowie dem Vermögensanlagen-Informationsblatt (VIB).

Auch die Bilanz des Unternehmens, die auf den ersten Blick gut aussieht, überzeugt uns dann nicht wirklich, denn schaut man sich diese an, dann sieht man eigentlich ein „hochverschuldetes Unternehmen“. Derzeit spielt das aber noch keine Rolle, da die Immobilien einen Wert haben, so geht es aus der Bilanz hervor, die die Schulden übersteigen. Man mag aber gar nicht daran denken, was passiert, wenn der Immobilienmarkt einbricht. Wie sähe die Bilanz dann aus?

DEGAG Deutsche Grundbesitz Aktiengesellschaft

Hannover

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Lagebericht der
DEGAG Deutsche Grundbesitz Aktiengesellschaft

A Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Als eigentümergeführtes Wohnungsunternehmen liegt das Kerngeschäft der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG und Ihrer Tochtergesellschaften in der Verwaltung des eigenen, langfristig gehaltenen Immobilienvermögens sowie im Erwerb und der Entwicklung von neuen Immobilien für die langfristige wohnwirtschaftliche Bestandshaltung.

Dabei steht für die Gesellschaft der konstante Ausbau des Immobilienbestandes als auch die damit im Zusammenhang stehende Wertsteigerung der Bestände im Fokus der Investitionsvorhaben.

Alle Aktien befinden sich ausschließlich im Eigentum der Unternehmensgründer. Fremde Aktionäre und somit andere Einflussgrößen gab es auch im laufenden Geschäftsjahr 2015 nicht.

B Marktentwicklung Wohnungsmarkt

Laut einer aktuellen Studie des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs -und Immobilienunternehmen e. V. erlebt Deutschland seit 2010 eine Nettozuwanderung aus dem Ausland, die von Jahr zu Jahr gestiegen ist. Im Jahr 2015 ist ohne vollständige Berücksichtigung der aktuellen Flüchtlingszuwanderung mit deutlich über 600.000 Personen zu rechnen. Im Mittel der Jahre 2010 bis 2015 sind pro Jahr durchschnittlich 400.000 Personen netto nach Deutschland zugewandert. Die weit überwiegende Zahl sind Arbeitsmigranten. Die Zuwanderer stammen zu drei Vierteln aus Europa und davon zu über 90% aus der Europäischen Union.

In Deutschlands Ballungsregionen gibt es demnach seit geraumer Zeit durch die Nettozuwanderung und die starke Binnenwanderung Engpässe bei den bezahlbaren Mietwohnungen. Eine aktuelle Studie des Pestel Instituts (Hannover) zeigt, dass vor dem Hintergrund der geschilderten Entwicklung rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden müssen – und das in den kommenden fünf Jahren

Die Zinsen bieten derzeit für die Baufinanzierung ein historisch günstiges Niveau. So lagen die Zinsen bei Wohnungsbaudarlehen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren Ende September 2015 bei rund 1,5 %.

Bundesweit gibt es immer weniger mietpreis- und/oder belegungsgebundene Sozialwohnungen. Ihre Zahl sank von etwa 2,6 Millionen im Jahr 2002 auf schätzungsweise noch rund 1,4 Millionen Wohnungen im Jahr 2014. Dies sind inzwischen nur noch 3,4 % aller 41,2 Millionen Wohnungen in Deutschland.

C Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

Die Vermögenslage des Konzerns hat sich weiterhin deutlich verbessert.

Bei einer Bilanzsumme von Euro 324.345.143,90 weist der Konzern langfristige Vermögenswerte, insbesondere Anlageimmobilien, in Höhe von Euro 295.672.754,17 aus. Die langfristigen Vermögenswerte sind durch langfristige Schulden in Höhe von Euro 270.953.443,69 sowie durch Eigenkapital finanziert.

Die Gewinnrücklagen konnten gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt werden und liegen nun bei Euro 23.612.250,27.

Das Eigenkapital beträgt Euro 28.662.250,27.

Neben den langfristigen Vermögenswerten weist der Konzern insbesondere liquide Mittel in Höhe von Euro 9.259.480,39 in seiner Bilanz aus. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2015 jederzeit gesichert. Die Eigenmittel sind mit täglich fälliger Laufzeit angelegt.

D Unternehmensverlauf und weitere Entwicklung

Durch ihre konstante auf die Wohnungswirtschaft fokussierte Unternehmensstrategie hat sich die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG zu einem der größten innhabergeführten mittelständischen Wohnungsunternehmen in Deutschland entwickelt.

Das gute Jahresergebnis des Vorjahres konnte im Geschäftsjahr 2015 noch übertroffen werden. Das Unternehmen blickt erneut auf das erfolgreichste Jahr seit Unternehmensgründung zurück.

Im Jahr 2015 hat sich der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um Euro 90.531.597,55 auf insgesamt Euro 295.672.754,17 erhöht

Die Wachstumsfinanzierung wird auch zukünftig vornehmlich aus Eigenmitteln des Konzerns, durch Refinanzierung freien Immobilienvermögens, durch Ausfinanzierungen im Revitalisierungsprozess befindlicher Immobilien, aus den Erträgen aus der Vermietungstätigkeit oder aus Gesellschafterkreisen zur Verfügung gestellten Mitteln erfolgen.

Als klassischer Wohnungsbestandshalter wird auch für das Jahr 2016 der weitere Ausbau des Wohnungsbestandes durch weitere Zukäufe angestrebt.

Weiterhin wird der Konzern günstige Einkaufspreise vor höheres Wachstum stellen. Auch in den nächsten Jahren soll das jährliche Investitionsvolumen durch Zukäufe je nach am Markt verfügbaren Opportunitäten konstant im zwei -bis dreistelligen Millionenbereich liegen, so dass schon bis zum Jahr 2020 ein für langfristige Refinanzierungseffizienz vorteilhaftes Bestandsvolumen von min. 750 Mio. Euro erreicht werden soll.

Große Teile der in den letzten drei Geschäftsjahren erworbenen Wohnimmobilien befinden sich mittlerweile schon wieder in der Revitalisierungs-Endphase, so dass weiterhin durch aktive Aufvermietung die sanierungsbedingt hohen Leerstandsquoten deutlich reduziert werden können. Ebenso können diese Objekte dann in die eigenkapitalschonende Langfristfinanzierung übergehen, was wiederum erhebliche neue freie Mittel für weiteres Wachstum bedeutet.

In der zweiten Jahreshälfte des Jahres 2015 wurde begonnen fertigrevitalisierte oder sich in der Revitalisierungsenphase befindliche Wohnungsbestände (ca. zwei Drittel des Bestandes) langfristig neu zu deutlich reduzierten Zinskonditionen gegenüber den bisherigen Zinskosten während der Entwicklungsphase neu zu refinanzieren. Hierdurch wird der Zinsaufwand des Konzerns deutlich reduziert und die Ertragslage weiterhin erhöht. Dieses Refinanzierungsvorhaben wird in der zweiten Jahreshälfte 2016 abgeschlossen sein.

E Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung

Der Konzern hat durch den vorhandenen Immobilienbestand und die für weiteres Wachstum zur Verfügung stehenden Mittel aus Eigenmitteln, durch Refinanzierung freien Immobilienvermögens, durch Ausfinanzierungen im Revitalisierungsprozess befindlicher Immobilien oder aus Gesellschafterkreisen zur Verfügung gestellten Mitteln eine solide Geschäftsgrundlage.

Das Abvermietungsrisiko ist aufgrund der hohen, stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum auch für 2016 weiterhin auf niedrigem Niveau und wird durch das Angebot ausschließlich sanierter Wohnungen zu einem attraktiven Mietpreis deutlich reduziert. Mit einer Veränderung der für Vermieter günstigen Marktlage ist in absehbarer Zeit nicht zu rechnen.

Die Geschäftsführung rechnet damit, dass sich für das Jahr 2016 die Kosten für die Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien und deren Instandhaltung nicht wesentlich verändern werden. Ebenso ist auch für 2016 auf dem für die Revitalisierung notwendigen Bausektor nicht mit wesentlichen Marktveränderungen oder Preissteigerungen zu rechnen.

 

Hannover, im Dezember 2016

gez. Birger Dehne (Vorstand)

KONZERNBILANZ
nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
zum 31. Dezember 2015

DEGAG Deutsche Grundbesitz AG Hannover

AKTIVA

31.12.2015 31.12.2014
EUR EUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte
Sonstige immaterielle Vermögenswerte 9.968,00 6.272,00
Sachanlagen 39.208,00 44.206,00
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 295.672.754,17 205.141.156,62
Latente Steueransprüche 4.650.165,00 107.457,00
Summe langfristige Vermögenswerte 300.372.095,17 205.299.091,62
Kurzfristige Vermögenswerte
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4.759.338,38 2.365.845,20
Steuerforderungen 970.075,82 5.313,34
Sonstige Forderungen 8.984.154,14 4.949.854,02
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 9.259.480,39 26.156.603,14
Summe kurzfristige Vermögenswerte 23.973.048,73 33.477.615,70
Bilanzsumme 324.345.143,90 238.776.707,32

PASSIVA

31.12.2015 31.12.2014
EUR EUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 5.050.000,00 5.050.000,00
Sonstige Rücklagen
Gewinnrücklagen 23.612.250,27 9.775.971,50
SUMME Eigenkapital 28.662.250,27 14.825.971,50
Schulden
Langfristige Schulden
Finanzverbindlichkeiten 205.546.150,55 149.218.188,32
Sonstige Verbindlichkeiten 66.538,98 5.849,29
Genussrechtskapital 65.407.293,14 60.166.293,14
Latente Steuerverbindlichkeiten 9.146.337,00 4.313.444,00
Summe langfristige Schulden 280.166.319,67 213.703.774,75
Kurzfristige Schulden
Sonstige Rückstellungen 183.700,00 125.000,00
Steuerschulden 4.209.100,71 1.240.373,88
Finanzverbindlichkeiten 2.624.555,34 2.755.184,38
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.374.321,96 3.593.848,28
Sonstige Verbindlichkeiten 4.124.895,95 2.532.554,53
Summe kurzfristige Schulden 15.516.573,96 10.246.961,07
SUMME Schulden 295.682.893,63 223.950.735,82
Bilanzsumme 324.345.143,90 238.776.707,32

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2015 bis 31.12.2015
nach International Financial Reporting Standards (IFRS)

DEGAG Deutsche Grundbesitz AG Hannover

Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Umsatzerlöse aus der Vermietung von Anlageimmobilien 22.517.241,28 10.246.614,02
Betriebliche Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen 15.511.268,30 6.843.206,83
Ergebnis aus der Vermietung von Anlageimmobilien 7.005.972,98 3.403.407,19
Sonstige Erträge 1.068.688,71 6.219.841,16
Sonstige Aufwendungen 4.973.463,36 4.353.753,49
Betriebsergebnis 3.101.198,33 5.269.494,86
Finanzaufwand 28.201.587,60 12.846.146,89
Nicht realisierte Gewinne aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert 41.812.202,65 32.683.499,50
Nicht realisierte Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert -3.027.964,00 -10.288.377,40
Sonstige Finanzerträge 441.450,58 134.048,29
Gewinn vor Steuern 14.125.299,96 14.952.518,36
Ertragsteuern 289.021,19 2.838.204,94
Gewinn aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit nach Steuern 13.836.278,77 12.114.313,42
Jahresüberschuss 13.836.278,77 12.114.313,42
Gesamtergebnis 13.836.278,77 12.114.313,42

KONZERN-Kapitalflussrechnung vom 01.01.2015 bis 31.12.2015

DEGAG Deutsche Grundbesitz AG Hannover

2015 2014
TEUR TEUR
Jahresergebnis 13.836 12.114
Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties -38.784 -22.395
Abschreibungen 42 21
Veränderung der Rückstellungen 59 910
Ergebnisse aus Abgängen von Investment Properties 1.390 -111
Veränderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -2.393 -393
Veränderung anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -9.542 -1.586
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 780 3.159
Veränderung anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind 9.463 5.464
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit -25.149 -2.817
Einzahlungen aus Abgängen von Investment Properties 1.000 3.323
Auszahlungen für Investitionen in Investment Properties -54.292 -95.037
Auszahlungen für Investitionen in sonstige Vermögenswerte -16 -4
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -53.308 -91.718
Einzahlungen aus der Ausgabe von Genussrechten 5.422 6.232
Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 120.601 107.197
Auszahlungen aus der Rückgabe von Genussrechten -181 0
Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -64.288 -1.346
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 61.554 112.083
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands -16.903 17.548
Finanzmittel am Beginn des Geschäftsjahres 26.153 8.605
Finanzmittel am Ende des Geschäftsjahres 9.250 26.153

Der Finanzmittelbetand beinhaltet die liquiden Mittel (TEuro 9.259) sowie die jederzeit fälligen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEuro 9)

KONZERN-Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 31.12.2015

DEGAG Deutsche Grundbesitz AG Hannover

Gezeichnetes Kapital Gewinnrücklagen Summe
in Euro in Euro in Euro
Saldo zum 31.12.2013 5.050.000,00 -2.338.341,92 2.711.658,08
Gesamtergebnis 0,00 12.114.313,42 12.114.313,42
Dividenden 0,00 0,00 0,00
Saldo zum 31.12.2014 5.050.000,00 9.775.971,50 14.825.971,50
Gesamtergebnis 0,00 13.836.278,77 13.836.278,77
Dividenden 0,00 0,00 0,00
Saldo zum 31.12.2015 5.050.000,00 23.612.250,27 28.662.250,27

KONZERNANHANG

INHALT

A. Grundlagen und Methoden

I. Grundlegende Informationen

II. Aussage zur Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards

III. Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

IV. Grundlagen der Konsolidierung

V. Angaben zu den bestehenden Finanzrisiken

B. Erläuterungen zu ausgewählten Positionen der Konzernbilanz

C. Erläuterungen zu ausgewählten Positionen der Konzern Gewinn- und Verlustrechnung

D. Erläuterung der Kapitalflussrechnung

E. Sonstige Angaben

A. GRUNDLAGEN UND METHODEN

I. Grundlegende Informationen

Die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG („DEGAG“) und ihre Tochtergesellschaften (zusammen der „Konzern“) erwerben und verwalten eigenen Grundbesitz.

Die Muttergesellschaft des DEGAG Konzerns, die DEGAG Deutsche Grundbesitz AG, ist eine nach deutschem Recht gegründete Aktiengesellschaft und ist beim Handelsregister des Amtsgerichtes Hannover unter HRB 205119 geführt. Die Geschäftsadresse lautet Theaterstr. 13, 30159 Hannover.

Das Geschäftsjahr ist gleich dem Kalenderjahr.

In den Konzernabschluss wurden neben der Muttergesellschaft folgende Gesellschaften einbezogen:

DEGAG Erste Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Zweite Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Dritte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Vierte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Fünfte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Sechste Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Siebte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Achte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Neunte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Zehnte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Elfte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG Premium GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

DEGAG WOBA GmbH, Theaterstr. 13, 30159 Hannover

II. Aussage zur Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards

Der Konzernabschluss der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG zum 31. Dezember 2015 wird im Einklang mit den International Financial Reporting Standards und ergänzend nach § 315a Abs. 3 i.V.m. Abs. 1 HGB aufgestellt.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich auf Basis der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten. Finanzielle Vermögenswerte, finanzielle Verbindlichkeiten sowie die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zum beizulegenden Wert bewertet.

Verschiedene Posten der Konzernbilanz und der Konzern Gewinn- und Verlustrechnung sind zusammengefasst, um die Klarheit der Darstellung zu verbessern. Diese Posten werden im Anhang entsprechend aufgegliedert und erläutert.

Rundungen der ausgewiesenen Beträge wurden nicht vorgenommen. Der Konzernabschluss wurde in Euro aufgestellt.

Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden Vermögenswerte und Schulden. Diese werden bei Fälligkeiten über einem Jahr als langfristig und bei Fälligkeiten unter einem Jahr als kurzfristig dargestellt. Latente Steuern werden generell als langfristig ausgewiesen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Umsatzkostenverfahren gegliedert.

Die im Folgenden dargestellten Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden sind stetig in allen hier dargestellten Berichtsperioden angewandt worden. Sie werden auch stetig und einheitlich von allen in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen angewendet.

Die Anforderungen der angewandten Standards werden vollständig erfüllt und führen zur Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Die IFRS werden in der Form angewendet, wie sie im Rahmen des Anerkennungsverfahrens durch die Europäische Kommission in nationales Recht umgesetzt wurden.

Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgrund neuer Standards und Interpretationen

Die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen waren erstmalig verpflichtend im Geschäftsjahr 2015 anzuwenden und haben keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der DEGAG:

Verbesserungen und Ergänzungen ausgewählter IFRS 2010-2012

Verbesserungen und Ergänzungen ausgewählter IFRS 2011-2013

Änderungen an IAS 19 „Leistungen an Arbeitnehmer“

IFRIC 21 „Abgaben“

Neue Standards und Interpretationen, die nicht frühzeitig angewendet werden

Die Anwendung folgender Standards, Interpretationen und Änderungen zu bestehenden Standards ist für das Geschäftsjahr 2015 noch nicht verpflichtend. Die DEGAG hat die entsprechenden Verlautbarungen auch nicht freiwillig frühzeitig angewendet. Die verpflichtende Anwendung bezieht sich jeweils auf Geschäftsjahre, die an oder nach dem genannten Datum beginnen:

Änderungen folgender Standards:

IAS 1 „Darstellung des Abschlusses“ (ab 01.01.2016)

IAS 7 „Kapitalflussrechnungen“(ab 01.01.2017)

IAS 12 „Ertragsteuern“ (ab 01.01.2017)

IAS 16 „Sachanlagen“ (ab 01.01.2016)

IAS 27 „Einzelabschlüsse“ (ab 01.01.2016)

IAS 28 „Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen“ (ab 01.01.2016)

IAS 38 „Immaterielle Vermögenswerte“ (ab 01.01.2016)

IFRS 10 „Konzernabschlüsse“ (ab 01.01.2016)

IFRS 11 „Gemeinsame Vereinbarungen“ (ab 01.01.2016)

IFRS 12 „Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen“ (ab 01.01.2016)

Neue Standards:

IFRS 9 „Finanzinstrumente: Klassifizierung und Bewertung“ (ab 01.01.2018)

IFRS 14 „Regulatorische Abgrenzungsposten“ (ab 01.01.2016)

IFRS 15 „Umsatzrealisierung“ ab (01.01.2018)

IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ ab (01.01.2019)

IAS 7 „Kapitalflussrechnungen“

Nach den Änderungen des IAS 7 hat ein Unternehmen Angaben über die Änderungen von Finanzverbindlichkeiten zu machen, deren Einzahlungen und Auszahlungen in der Kapitalflussrechnung im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit gezeigt werden. Dazugehörige finanzielle Vermögenswerte sind ebenfalls in die Angaben einzubeziehen. Das IASB schlägt vor, die Angaben in Form einer Überleitungsrechnung oder anderen Darstellungen anzugeben. Die Änderungen sind verpflichtend für Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2017 beginnen; eine frühere Anwendung ist zulässig.

IFRIC 21 „Abgaben“

IFRIC 21 bietet Leitlinien dazu, wann eine Schuld für eine Abgabe anzusetzen ist, die von einer Regierung auferlegt wird. Die Interpretation gilt sowohl für Abgaben, die nach IAS 37 Rückstellungen, Eventualschulden und Eventualforderungen bilanziert werden, als auch für Abgaben, bei denen Zeitpunkt und Betrag bekannt sind. IFRIC 21 tritt für Berichtsperioden in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2014 beginnen.

IFRS 16 „Leasingverhältnisse“

IFRS 16 regelt den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis sowie die Angabepflichten bezüglich Lea-singverhältnissen im Abschluss von Unternehmen, die nach IFRS bilanzieren.

Für den Leasingnehmer sieht der Standard ein einziges (single) Bilanzierungsmodell vor. Dieses Modell führt beim Leasingnehmer dazu, dass sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten aus Leasingvereinbarungen in der Bilanz zu erfassen sind, es sei denn, die Laufzeit beträgt 12 Monate oder weniger oder es handelt sich um einen geringwertigen Vermögenswert (jeweils Wahlrecht). Der Leasinggeber unterscheidet für Bilanzierungszwecke weiterhin zwischen Finanzierungs- oder Miet-leasingvereinbarungen (finance bzw. operate lease). Das Bilanzierungsmodell von IFRS 16 unterscheidet sich hierbei nicht wesentlich von dem in IAS 17 Leasingverhältnisse. IFRS 16 wurde im Januar 2016 veröffentlicht und ist erstmals auf Geschäftsjahre, die am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnen, verpflichtend anzuwenden.

Eine Beschreibung der weiteren neuen bzw. geänderten Standards und Interpretationen und deren mögliche Auswirkungen auf den Konzernabschluss von DEGAG ist bereits im Vorjahresabschluss erfolgt.

III. Zusammenfassung wesentlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die bei der Erstellung des vorliegenden Konzernabschlusses angewendet wurden, sind im Folgenden dargestellt. Die beschriebenen Methoden wurden stetig auf die dargestellten Berichtsperioden angewendet, sofern nichts anderes angegeben ist.

Grundlagen der Abschlusserstellung

Der Konzernabschluss der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG wurde im Einklang mit den IFRS aufgestellt. Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgte unter Berücksichtigung der erfolgswirksamen Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Anlageimmobilien.

Die Aufstellung von im Einklang mit den IFRS stehenden Konzernabschlüssen erfordert Schätzungen. Bereiche, in denen Annahmen und Schätzungen von entscheidender Bedeutung für den Konzernabschluss sind, sind unter den Erläuterungen zu wesentlichen Bilanzpositionen aufgeführt.

Unternehmensfortführung

Der Vorstand erwartet, dass dem Konzern ausreichende Mittel zur Verfügung stehen werden, um in der näheren Zukunft operativ tätig sein zu können. Der Konzern hat infolgedessen den Konzernabschluss auf Basis der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Sonstige Grundsätze

Der Konzernabschluss wurde, mit Ausnahme der Kapitalflussrechnung, nach dem Konzept der Periodenabgrenzung aufgestellt. Jede wesentliche Gruppe gleichartiger Posten wurde gesondert dargestellt. Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge und Aufwendungen wurden grundsätzlich nicht miteinander saldiert, sofern nicht die Saldierung von einem IFRS vorgeschrieben oder gestattet wird.

Immaterielle Vermögenswerte

Die immateriellen Vermögenswerte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige nutzungsbedingte Abschreibungen angesetzt.

Die Abschreibung erfolgt linear über die erwartete wirtschaftliche Nutzungsdauer des jeweiligen Gegenstandes.

Sachanlagen

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige nutzungsbedingte Abschreibungen angesetzt.

Die Abschreibung der abnutzbaren Sachanlagen erfolgt linear über die erwartete wirtschaftliche Nutzungsdauer des jeweiligen Gegenstandes.

Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich.

Anlageimmobilien

Sämtliche sich im Eigentum des Konzerns befindlichen Immobilien stellen Anlageimmobilien dar und sind gemäß IAS 40 „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ bilanziert. Es handelt sich um Grundstücke, die langfristig zum Zwecke der Wertsteigerung und zur Erzielung von Mieteinnahmen gehalten werden. Die Immobilien werden einheitlich zu jedem Bilanzstichtag mit Marktwerten nach dem „fair-value-Modell“ bewertet. Änderungen des Marktwertes werden ertragswirksam erfasst.

Latente Steuern

Latente Steuern werden für alle temporären Differenzen zwischen der Steuerbasis der Vermögenswerte bzw. Verbindlichkeiten und ihren Buchwerten im IFRS-Abschluss angesetzt (Verbindlichkeiten-Methode). Wenn jedoch im Rahmen einer Transaktion, die keinen Unternehmenszusammenschluss darstellt, eine latente Steuer aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Verbindlichkeit entsteht, die zum Zeitpunkt der Transaktion weder einen Effekt auf den bilanziellen noch auf den steuerlichen Gewinn oder Verlust hat, unterbleibt die Steuerabgrenzung zum Zeitpunkt des Erstansatzes als auch danach. Latente Steuern werden unter Anwendung der Steuersätze und Steuervorschriften bewertet, die am Bilanzstichtag gelten oder im Wesentlichen gesetzlich verabschiedet sind und deren Geltung zum Zeitpunkt der Realisierung der latenten Steuerforderung bzw. der Begleichung der latenten Steuerverbindlichkeit erwartet wird.

Latente Steuerforderungen werden in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich ist, dass zukünftig zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die temporären Differenzen verwendet werden können.

Forderungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Forderungen sind zu fortgeführten Anschaffungskosten (Nennwert) angesetzt. Wertminderungen werden ergebniswirksam erfasst, soweit objektive Anzeichen für eine dauerhafte Wertminderung vorliegen.

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Euro-Guthaben sind bei Kreditinstituten im Inland angelegt. Der Ausweis erfolgt zum Nennbetrag.

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital beträgt Euro 5.050.000,00. Das gezeichnete Kapital hat sich hinsichtlich Höhe und Zusammensetzung nach Stamm- und Vorzugsaktien gegenüber dem Jahr 2014 nicht verändert. Es ist eingeteilt in 5.050.000 Stück Stammaktien zum Nennwert von je 1,00 Euro. Es handelt sich um nennbetragslose Stückaktien.

Bei den Rücklagen handelt es sich um Gewinnrücklagen. Die einzelnen Bestandteile des Eigenkapitals sowie die Entwicklung des Eigenkapitals ergeben sich aus der Eigenkapitalveränderungsrechnung.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, soweit rechtliche oder faktische Verpflichtungen gegenüber Dritten bestehen, die auf zurückliegenden Geschäftsvorfällen oder Ereignissen beruhen, zu einem Vermögensabfluss führen und zuverlässig ermittelbar sind.

Sie werden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken zum voraussichtlichen Erfüllungsbetrag angesetzt. Dabei wird von dem Erfüllungsbetrag mit der höchsten Eintrittswahrscheinlichkeit ausgegangen. Der Verpflichtungsbetrag ist abzuzinsen, wenn der Effekt wesentlich ist.

Verbindlichkeiten

Alle Verbindlichkeiten werden bei erstmaliger Bewertung zum beizulegenden Zeitwert (Nennwert) unter Einbeziehung von ggf. entstandenen Finanzierungskosten bewertet. Nach ihrem erstmaligen Ansatz werden alle finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Tilgungen bewertet, die Verteilung von Disagien erfolgt nach der Effektivzinsmethode.

Das Genussrechtskapital ist gemäß IAS 32 unter dem Fremdkapital ausgewiesen.

Erträge und Aufwendungen

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Umsatzkostenverfahren aufgestellt.

Die Umsatzerlöse beinhalten ausschließlich Mieteinnahmen aus der Vermietung von Wohnimmobilien. Die Mieteinnahmen werden periodengerecht in Übereinstimmung mit dem zugrundeliegenden Vertrag erfasst.

Aufwendungen für Werbung und Absatzförderung sowie sonstige absatzbezogene Aufwendungen werden im Zeitpunkt ihres Anfalls erfasst.

Zinsen und sonstige Fremdkapitalkosten werden als Aufwand der Periode gebucht.

Unter den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag sind im vorliegenden Konzernabschluss im Wesentlichen Aufwendungen aus latenten Steuern erfasst.

IV. Grundlagen der Konsolidierung

Tochterunternehmen sind alle Unternehmen, bei denen der Konzern die Kontrolle über die Finanz-und Geschäftspolitik ausübt. Dies ist regelmäßig begleitet von einem Stimmrechtsanteil von mehr als 50%. Bei der Beurteilung, ob Kontrolle vorliegt, werden Existenz und Auswirkung potenzieller Stimmrechte, die aktuell ausübbar oder umwandelbar sind, berücksichtigt. Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen (Vollkonsolidierung), zu dem die Kontrolle auf den Konzern übergegangen ist. Sie werden zu dem Zeitpunkt endkonsolidiert, zu dem die Kontrolle endet.

Die Bilanzierung erworbener Tochterunternehmen erfolgt nach der Erwerbsmethode. Die Anschaffungskosten des Erwerbs entsprechen dem beizulegenden Zeitwert der hingegebenen Vermögenswerte, der ausgegebenen Eigenkapitalinstrumente und der entstandenen bzw. übernommenen Schulden zum Transaktionszeitpunkt.

Konzerninterne Transaktionen, Salden sowie unrealisierte Gewinne und Verluste aus Transaktionen zwischen Konzernunternehmen werden eliminiert.

V. Angaben zu den bestehenden Finanzrisiken

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit ist die DEGAG verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Den Risiken wird insgesamt durch geeignete Maßnahmen im Rahmen eines Risikomanagementsystems begegnet. Im Einzelnen stellen sich die in Verbindung mit Finanzinstrumenten bestehenden Risiken wie folgt dar:

Marktrisiken

Im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist DEGAG zahlungswirksamen Zinsänderungsrisiken durch Verbindlichkeiten mit variabler Verzinsung sowie durch Neu- und Anschlussfinanzierungen ausgesetzt.

Kreditrisiken

DEGAG ist einem Ausfallrisiko ausgesetzt, das aus einer möglichen Nichterfüllung einer Vertragspartei resultiert.

Liquiditätsrisiken

Der DEGAG Konzern ist in nennenswertem Umfang durch Fremdkapital finanziert. Die Finanzierungen sind aufgrund ihres hohen Volumens zum Teil einem erheblichen Refinanzierungsrisiko ausgesetzt.

B. ERLÄUTERUNGEN ZU AUSGEWÄHLTEN POSITIONEN DER KONZERNBILANZ

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Bei den ausgewiesenen Anlageimmobilien handelt es sich fast ausschließlich um Wohnimmobilien. Die Einnahmen für Immobilien, aus denen Mieteinnahmen erzielt wurden, belaufen sich auf TEuro 22.517. Die Ausgaben für die entsprechenden Immobilien belaufen sich auf TEuro 15.511.

Die Immobilien werden zu jedem Bilanzstichtag mit ihren Marktwerten bewertet. Die Marktwerte der Anlageimmobilien ergeben sich aus zum Bilanzstichtag erstellten Gutachten. Diese Verkehrswerte wurden gemäß § 194 BauGB nach den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie nach den IVSC International Valuation Standards (IVS) 2013 ermittelt.

Der beizulegende Zeitwert der Immobilien beträgt zum 31.12.2015 insgesamt TEuro 295.673.

Die nicht realisierten Gewinne aus der Neubewertung betragen im Geschäftsjahr 2015 TEuro 41.812. Die nicht realisierten Verluste aus der Neubewertung belaufen sich auf TEuro 3.028.

Die zur Bewertung der als Finanzanlagen gehaltenen Immobilien verwendeten Bewertungsmethoden fallen in die Hierarchiestufe 3 i.S.d. IFRS 13 (nicht beobachtbare Parameter).

Fremdkapitalkosten im Sinne des IAS 23 waren nicht zu aktivieren.

Auf den Immobilien lasten Grundschulden, die zur Besicherung der langfristigen Finanzverbindlichkeiten dienen.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten vor allem Verpflichtungen aus der Jahresabschlusserstellung. Sie entwickelten sich im Geschäftsjahr 2015 wie folgt:

Buchwert zum 01.01.2015 125.000,00 Euro
Verwendete Beträge 121.585,24 Euro
Auflösung von Rückstellungen 3.414,76 Euro
Zuführung von Rückstellungen 183.700,00 Euro
Buchwert zum 31.12.2015 183.700,00 Euro

Finanzverbindlichkeiten

Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten beinhalten die Finanzierungen für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Anlageimmobilien. Sie sind durch Grundschulden gesichert. Im Berichtsjahr wurden TEuro 140.020 aus den langfristigen sonstigen Verbindlichkeiten in die langfristigen Finanzverbindlichkeiten umgegliedert. Die Vorjahreszahlen wurden angepasst.

Sonstige Verbindlichkeiten

Unter den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten werden vornehmlich erhaltene Mietkautionen sowie erhaltene Mietzahlungen für Januar 2016 ausgewiesen.

Genussrechtskapital

Das Genussrechtskapital ist gemäß IAS 32 unter dem Fremdkapital auszuweisen. Die Forderungen aus den Genussrechten treten gegenüber allen anderen Ansprüchen von Gläubigern gegenüber der Gesellschaft im Rang zurück.

Latente Steuerverbindlichkeiten

Die aktiven latenten Steuern sind aufgrund von ertragsteuerlichen Verlustvorträgen gebildet worden, die mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können. Der Konzern weist zum 31. Dezember 2015 aktive latente Steueransprüche in Höhe von TEuro 4.650 aus.

Die passiven latenten Steuern sind aufgrund von temporären Differenzen zwischen den Zeitwerten in der IFRS-Bilanz und den entsprechenden Buchwerten in der Steuerbilanz gebildet worden. Der Konzern weist zum 31. Dezember 2015 passive latente Steuerverbindlichkeiten in Höhe von TEuro 9.146 aus. Aus der Neubewertung von als Finanzanlagen gehaltenen Immobilen resultierte ein Zugang zu den passiven latenten Steuern in Höhe vom TEuro 4.833

Der tatsächliche Ertragssteueraufwand im Konzern betrug in 2015 TEuro -2.

C. ERLÄUTERUNGEN ZU AUSGEWÄHLTEN POSITIONEN DER KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Es wird das Umsatzkostenverfahren angewandt.

Umsatzerlöse

Die Einnahmen aus der Vermietung von Anlageimmobilien beinhalten sowohl die Mieteinnahmen als auch die Einnahmen aus Nebenkosten. Der Konzern vermietet im Wesentlichen Wohnimmobilien. Im Geschäftsjahr 2015 sind Einnahmen in Höhe von 22.517.241,27 Euro (TEuro 10.247 im Vorjahr) erzielt worden.

Betriebliche Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen

Im Zusammenhang mit der Vermietung von Anlageimmobilien sind im Berichtsjahr Aufwendungen in Höhe von 15.511.268,30 Euro (TEuro 6.843 im Vorjahr) angefallen.

Sonstige Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind im Wesentlichen Mietausfallerstattungen in Höhe von TEuro 918 enthalten.

Personalaufwand

Der Personalaufwand betrug im Berichtszeitraum TEuro 164.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung als Aufwendungen erfasst.

Hier sind die Kosten für die Vermittlung des Genussrechtskapitals (TEuro 771), Kosten für Objektintegration (TEuro 1.420) sowie Verluste aus Sachanlageverkäufen (TEuro 1.390) hervorzuheben.

Ertragsteuern

Unter den Steuern vom Einkommen und Ertrag sind im vorliegenden Jahresabschluss im Wesentlichen Aufwendungen aus latenten Steuern erfasst.

D. ERLÄUTERUNGEN DER KAPITALFLUSSRECHNUNG

Zur Entwicklung der Liquidität und der Finanzkraft des Konzerns wurde eine Kapitalflussrechnung erstellt, die zeigt, wie sich die Zahlungsmittel (Kassenbestände, Schecks sowie Guthaben bei Kreditinstituten) im Berichtszeitraum durch Mittelzu- und -abflüsse verändert haben. Dabei wird zwischen Zahlungsströmen aus Geschäfts-, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden. Es wurde die indirekte Methode angewandt.

Bestandteile der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die in der Kapitalflussrechnung ausgewiesenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen ausschließlich Bankguthaben sowie die jederzeit fälligen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten.

Mittelzufluss/-abfluss aus Geschäftstätigkeit

Nicht zahlungswirksame operative Aufwendungen und Erträge sowie Erträge aus Anlagenabgängen wurden eliminiert.

Mittelzufluss/-abfluss aus Investitionstätigkeit

Aus der Investitionstätigkeit ist im Berichtsjahr ein Mittelabfluss von TEuro 53.308 zu verzeichnen.

Dieser Mittelabfluss ist auf den Erwerb von Anlageimmobilien zurückzuführen.

Mittelzufluss/-abfluss aus Finanzierungstätigkeit

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit weist im Berichtsjahr einen Mittelzufluss von insgesamt TEuro 61.554 auf. Dieser ist im Wesentlichen auf erhaltene Darlehensauszahlungen (TEuro 120.601) abzüglich Darlehensrückführungen (TEuro 64.288) zurückzuführen.

E. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse

Haftungsverhältnisse bestehen zum 31.12.2015 nicht.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Neben den Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Haftungsverhältnissen bestehen keine wesentlichen sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Anzahl der Mitarbeiter

Am Bilanzstichtag waren im Konzern 2 Personen beschäftigt (im Vorjahr 3).

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres gehörte die folgende Person dem Vorstand an:

Herr Birger Dehne, Kaufmann, Hannover

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

Frau Dragana Krüger, Kauffrau (Hannover), Vorsitzende

Herr Igor Ruge, Hotelkaufmann (Hannover)

Herr Andre Bischoff, Versicherungskaufmann (Holle)

Vergütungen an Mitglieder der Geschäftsleitung und Angaben nach § 314 Abs.1 Nr. 6 HGB

Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats erhielten im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Vergütungen, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen o.ä.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit den Aktionären vor, den Jahresüberschuss auf neue Rechnung vorzutragen.

Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mindestens 20 Prozent der Anteile

Gemäß § 313 Abs. 2 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

Firmenname / Sitz Anteil Jahresergebnis Eigenkapital
DEGAG Erste Wohnen GmbH, Hannover 100% 6.990.691,55 15.400.858,06
DEGAG Zweite Wohnen GmbH, Hannover 100% -7.185.116,39 10.441.187,87
DEGAG Dritte Wohnen GmbH, Hannover 100% -813.776,68 6.532.932,29
DEGAG Vierte Wohnen GmbH, Hannover 100% 2.577.031,00 12.680.883,85
DEGAG Fünfte Wohnen GmbH, Hannover 100% 3.621.196,48 12.988.843,26
DEGAG Sechste Wohnen GmbH, Hannover 100% -81.500,99 -59.199,85
DEGAG Siebte Wohnen GmbH, Hannover 100% 2.064.855,50 5.682.720,64
DEGAG Achte Wohnen GmbH, Hannover 100% 2.885.557,83 9.807.810,47
DEGAG Neunte Wohnen GmbH, Hannover 100% -15.133,56 9.866,44
DEGAG Zehnte Wohnen GmbH, Hannover 100% -2.908,69 22.091,31
DEGAG Elfte Wohnen GmbH, Hannover 100% -2.849,74 22.150,26
DEGAG Zwölfte Wohnen GmbH, Hannover 100% -2.849,74 22.150,26
DEGAG Premium GmbH, Hannover 100% -102.757,18 6.968.323,73
DEGAG WOBA GmbH, Hannover 100% 0,00 25.000,00

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres traten keine Vorgänge von besonderer Bedeutung auf, über die zu berichten wäre.

Hannover, den 20. Dezember 2016

gez. Birger Dehne (Vorstand)

Eine Antwort

  1. Crowd-Fan 22. Oktober 2017

Kommentar hinterlassen