Resonanz auf unseren heutigen Bericht! Beispiel PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG
Unsere User haben uns gebeten einmal ein Beispiel für das „Tricksen in Bilanzen-so nannten es einige User“ zu benennen. Nun zunächst einmal ist das keine „Trickserei“, es ist eine zulässige Bilanzgestaltung, die aber unserer Ansicht nach ganz klar das bilanzielle Ergebnis völlig anders dastehen lässt, als wenn es diese „Neubewertung“ nicht gegeben hätte. Das kann man an dieser Bilanz sehr gut nachvollziehen. An dieser Bilanz sieht man dies dann ganz genau. Rechnet man den Betrag „aus nicht realisierten Erträgen aus Neubewertungen“ aus der Bilanz dann heraus, dann hat man hier ein hohes 7-stelliges Minus in der Bilanz. Etwas was man dem Vertrieb und dem Anleger dann sicherlich erklären müsste. Eine Bilanz mit einem hohen Minus würde aber dann auch sicherlich vermeintliche Anleger sicherlich von einer Investition abschrecken. Diese Neubewertung ist dann kritisch, wenn der Preis der neubewerteten Immobilie dann in der Realität nicht erzielbar ist. Erzielt man dann einen niedrigeren Betrag, müsste man die Differenz zum Buchwert hin dann abschreiben in der neuen Bilanz. In früheren Jahren hat man sich ohne diese Neubewertung sogenannte „stille Reserven“ geschaffen in der Bilanz. Nochmals rechtlich und bilanziell zulässig ohne Frage, aber ob im Sinne der Anleger, das wollen wir dann einmal ganz klar in Frage stellen.
Hier gilt gleiche Begründung wie bei Project
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Das hat herzlich wenig mit Trickserei oder Bilanzkosmetik zu tun, sondern mit der neuen Gesetzgebung. Ich bin von Project oder ZBI, doch können die nun wirklich nichts dafür. Seit Einführung der neuen Gesetzgebung wurden Altfonds in KVG überführt. Gesetzlich vorgeschrieben sind mindestens jährliche Neubewertungen, und zwar immer von anderen Gutachtern. Bewertungsseitige Ausschläge von bis zu +/- 20 Prozent sind da, wenngleich aus unerfindlichen Gründen, ganz normal, und können viele Gründe haben. Sei es ein temporärer Leerstand, sei es die Einschätzung des Gutachters zum Marktumfeld etc. etc. Die Spirale geht nicht immer nach unten, sondern andere Emissionshäuser haben auch vereinzelt Ausschläge in genau die andere Richtung. Der Fachmann mag das als realitätsfremd ansehen, aber so ist das nunmal. Ziel der Gesetzgebung ist, sog. stille Reserven eben nicht mehr aufzudecken. Die externen Begutachtungen sind daher häufig vergleichbar mit Gerichtsgutachten vor Versteigerung, die ebenfalls häufig deutlich unterhalb der Realität liegen. Denn immerhin wollen die Gutachter bei BaFin nicht in Ungnade fallen; „Auftraggeber“ auch wenn die Fonds es bezahlen sind diese schon lange nicht mehr.
Das sollte man bei Betrachtung derlei Sachverhalte immer im Auge behalten, denn sonst ist die Meinung schnell mal zu kurz gesprungen.