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Fairvesta-die Antwort auf unsere Fragen

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Hier nun die Antwortmail-unkommentiert!

Sehr geehrter Herr Bremer,

Ihre Fragen beantworte ich gerne wie folgt:

Bei der Absicherung von unseren Anleihen handelt es sich selbstverständlich um erstrangige und notariell eingetragene Briefgrundschuld mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung, welche bis zur Höhe des ermittelten aktuellen Verkehrswertes zu Gunsten der Anleihebegünstigten eingetragen wird. Prospektgemäß ist eine Fremdfinanzierung ausgeschlossen.

Zu berücksichtigen sind zudem die strengen Investitionskriterien, zu denen wir Immobilien überhaupt kaufen dürfen, sowie auch unser Sicherungskonzept. Immobilien dürfen erworben werden zu maximal 70% ihres Verkehrswertes, der durch einen neutralen und vereidigten Sachverständigen ermittelt und in einem Gutachten aktuell kurz vor dem Zeitpunkt des Erwerbes festgestellt werden muss. Zugleich beträgt der Kaufpreisfaktor maximal das 9,9fache der IST-Miete (also ohne Einrechnung von Leerständen).

Das eingeworbene Geld befindet sich ab Emission auf Bankkonten bei der Zahlstelle, über welche ausschließlich nur zusammen mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügt werden darf. Sämtliche Bankguthaben sind zudem grundsätzlich zu Gunsten der Anleihegläubiger über einen Treuhänder abgetreten.

Geldbewegungen der Konten erfolgen ausschließlich für Immobilienkäufe, und werden nur freigegeben, wenn im Rahmen eines notariellen Zug um Zug Geschäfts bei Erwerb die Eintragung ausschließlich erstrangiger Briefgrundschulden zu Gunsten der Anleihebegünstigten erfolgt. Ab dem Zeitpunkt des Immobilienerwerbs erfolgt zusätzlich eine Zession der eingehenden Mieten zu Gunsten der Anleihebegünstigten.

Es versteht sich bei uns von selbst, dass wir nicht nur eine Mittelverwendungskontrolle für Erstinvestitionen sondern auch eine Folgemittelverwendungskontrolle währen der ganzen Anleihedauer haben.Die Bewertung der Sicherheiten, also dessen, womit die Anleihebegünstigten abgesichert sind, errechnet sich wie folgt:

Bei Erwerb zu maximal 70% des Verkehrswertes der Immobilien erhalten die Anleihebegünstigten eine erstrangige Grundbuchabsicherung in Höhe des aktuellen Verkehrswertes. Der Sicherungsfaktor ist der Divisor, bei vorstehenden schlechtest möglichen Einkaufskonditionen also 100 / 70 = 142%. Dem sei hinzugefügt, dass wir 10% des eingeworbenen Kapitals als Freiverwendung nutzen könnten, um bei zeitnah erforderlichen Entscheidungen flexibel zu sein. Unterstellen wir also diesen 10%igen Abzug als gänzliche Fehlinvestition, so ergäben sich 90 / 70 = 128,56%. Dem hinzu kommen natürlich die eingehenden Mieteinnahmen, welche als Zession zu Gunsten der Anleihegläubiger abgetreten sind, sowie die Abtretung sämtlicher Bankguthaben, welche in die Sicherungsquote freilich nicht eingerechnet wurden. Entsprechende Abschläge haben wir also aus Gründen der kalkulatorischen Planungssicherheit bereits vorgenommen.

Nun ist es bekanntlich so, dass eine Immobilie nur soviel Wert hat, wie ein Interessent dafür zu zahlen bereit ist. Hier also rein auf den Verkehrswert abzustellen, wäre aus unserer Sicht zu kurz gesprungen. Unserer Leistungsbilanz können Sie entnehmen, dass sämtliche Immobilien, die fairvesta seit Unternehmensgründung im Jahr 2002 erwarb, einen durchschnittlichen Erwerbspreis von exakt 59,95% des Verkehrswertes ausweisen, bei einer zugleich durchschnittlichen Mietrendite (nach Abzug aller Kosten) von 11,2% p. a.. Zu erwähnen ist hierbei auch, dass die Verkäufe von Immobilien (mehr als 20 Mio. € in den letzten drei Monaten) überwiegend über dem jeweiligen Verkehrswert erfolgten, da durch unser professionelles Vermietungsmanagement der Mietertrag während der Haltedauer von weniger als 3 Jahren zusätzlich gesteigert werden konnte. Die benannten Werte sind selbstverständlich unabhängig von Wirtschaftsprüfern ermittelt worden, und wurden doppelt testiert.

Die Absicherungsqoute von rund 130%, und zwar bei Erwerb zu den schlechtesten überhaupt zulässigen Investitionskriterien, stellt den absoluten worst-case dar. Unterstellen wir, dass im Zuge einer Verwertungsmaßnahme die Anleihebegünstigten befriedigt werden müssten, so ergibt diese Quote zugleich die mögliche Flexibilität. Denn demnach müssten die bereits günstig eingekauften Immobilien lediglich eine weitaus geringere Quote erreichen, während zusätzlich laufende und durch Zession gesicherte Mieteinnahmen weitere Liquidität aufbauen. Berechnen wir den Absicherungsfaktor zu den Konditionen, welche wir testiert seit 2002 erreichen (59,95%), so sieht die Absicherungsquote bereits folgendermaßen aus:

100 / 59,95 = 166,8 % (wieder ohne Berücksichtigung von Mietzessionen), sowie nach Abzug der 10%igen möglichen Freiverwendung 90 / 59,95% = 150%.

Alle vorstehenden Angaben können Sie selbstverständlich lückenlos im zugehörigen WPHG Prospekt nachlesen. In diesem sind auch sämtliche Verträge zur Mittelverwendungskontrolle, sowie mit dem Treuhänder, in vollständigem Wortlaut enthalten.

Natürlich besteht bei jeder Form der Kapitalanlage grundsätzlich das Risiko eines Totalverlustes. Dieses ist in jedem marktüblichen Wertpapier- oder Vermögensanlagernverkaufsprospekt genannt, und sollte unter keinen Umständen wegargumentiert werden. Während das Totalverlustrisiko „immer mitfährt“ stellt sich allerdings die Frage der Eintrittswahrscheinlichkeit und der Eintrittsmöglichkeit. Der vollständige Verzicht auf Fremdmittel, welche die Sicherungsstruktur verwässern würde und die Vollbesicherung/Überbesicherung mindert diese Risiken erheblich – denn es gibt keinen weiteren „Gläubiger“, der eine Gesellschaft in Schieflage setzen könnte. Auch gibt es keine weiteren Begehrlichkeiten, auf vorhandene Liquidität und grundbuchliche Sicherheiten zuzugreifen.

Wenn Sie weitere Fragen haben, so werden wir Ihnen diese gerne beantworten. Zugleich bieten wir Ihnen jederzeit an, sich persönlich bei uns vor Ort ein Bild zu machen. Dazu können Sie gerne auch einen Wirtschaftsprüfer Ihrer Wahl hinzu zu ziehen, der sich jederzeit über alle Belange informieren und diese nachvollziehen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Otmar Knoll
Handlungsbevollmächtigter
fairvesta Group AG
Konrad-Adenauer-Str. 15

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