Anfrage an Wolfgang Dippold von Project Fonds – die schriftliche Antwort – das Gespräch mit Wolfgang Dippold

 Nachfolgende Anfrage hatten wir an das Unternehmen Project Fonds übersendet. Im Anschluss finden Sie dann die Antwort von Herrn Dippold, deren Veröffentlichung er uns freigegeben hat. Dafür herzlichen Dank.

Seinerzeit bereiten wir einen größeren Bericht zum Unternehmen Project aus Bamberg vor. Bei der Recherche im Unternehmensregister zum PROJECT REAL EQUITY Fonds 8 GmbH & Co. KG, haben wir der aktuellen Bilanz entnehmen können, das hier die  Kommanditisten insgesamt wohl einen Betrag von 40.694.240,75 Euro einbezahlt haben. Zitat aus der Bilanz: Das gezeichnete Kommanditkapital in Höhe von EUR 40.694.240,75 ist in voller Höhe eingezahlt. Zitat Ende. Schaut man sich nun die Bilanz des Fonds an, dann finden wir aber nur ein Gesamtvermögen des Fonds von rund 28 Millionen Euro. Das ist somit eine Differenz von 12 Millionen Euro. Was ist mit dem Geld passiert? Sind das Wertberichtigungen? Wenn ja, wann wurden die und weshalb vorgenommen. Für eine kurzfristige Antwort danke ich Ihnen. Meinen Presseausweis finden Sie im Impressum meiner Webseite unter www.diebewertung.de .

Antwort von Wolfgang Dippold:

Sehr geehrter Herr Bremer, 

nachdem Herr Blank diese Woche nicht im Hause ist, übersende ich Ihnen die Antwort auf Ihre Anfrage: 

PROJECT REAL EQUITY Fonds 8:

Von dem Einzahlungsbetrag der Kommanditisten sind die einmaligen Fondskosten inklusive Vertriebsprovisionen abzuziehen, zudem die bereits erfolgten gewinnunabhängigen Ausschüttungen an die Anleger und die laufenden Gebühren. Die detaillierte Auflistung, die die von Ihnen angefragte Differenz erklärt, habe ich Ihnen als Exel-Datei beigefügt. Es wurden keine Wertberichtigungen vorgenommen. 

In Ihrem heutigen Artikel verweisen Sie auf Differenzen bei weiteren Fonds, welche sich analog erklären lassen. Ein Unterschied zu dem aktuell im Angebot befindlichen Fonds ist, dass die Anfangskosten beim PROJECT REALE WERTE Fonds 12 um 2 Prozent niedriger liegen. Wir bitten zu beachten, dass es sich bei unseren Fonds um reine Eigenkapitalfonds handelt, weshalb die auf das Gesamtvolumen bezogenen Kosten prozentual höher erscheinen. 

In unserer Leistungsbilanz ist der wesentliche Teil der Objektgewinne während der Fondslaufzeit nicht ersichtlich: Im Unterschied zu einem Bestandsimmobilienfonds, der durch Mieteinnahmen in der Leistungsbilanz bereits während der Laufzeit ersichtliche Gewinne darstellt, entstehen in der Immobilienentwicklung die Gewinne erst mit endgültigem Bauabschluss und Abverkauf aller Wohnungen. Davor wären diese nur darstellbar, wenn eine jährliche Bewertung der Immobilienentwicklung vorgenommen wird. Dies wird bei unseren Nachfolgefonds der Fall sein und dann auch in der Leistungsbilanz sichtbar werden, da diese jährliche Bewertung künftig durch das Kapitalanlagegesetzbuch gefordert wird. Somit kann künftig der Investor frühzeitig die positive Entwicklung leichter nachvollziehen, auch wenn dies zusätzliche jährliche Kosten bedeutet. 

Bei unseren Fonds werden über die Laufzeit die in der Leistungsbilanz ersichtlichen Fondskosten durch Gewinne aus den abgeschlossenen Objekten aufgefangen und entsprechende Renditen für die Investoren erzielt. Die hierzu nötige Objektrendite von 12% p.a. auf das investierte Kapital wurde bisher im Durchschnitt bei allen unseren abgeschlossenen Objekten erzielt. Auch die laufenden Objektentwicklungen liegen im Schnitt im Plan. Durch die hohe Investitionsstreuung und das reine Eigenkapitalprinzip laufen die Fonds stabil und erwirtschaften entsprechende Gewinne, auch wenn diese in der Leistungsbilanz, die auf die steuerlichen Zahlen aufbaut, zum größten Teil während der Fondslaufzeit nicht ersichtlich sind.

Ich hoffe, dass ich Ihre Anfrage ausreichend beantworten konnte und würde mich freuen, wenn Sie dies in Ihre heute erschienen Berichterstattung einfliessen lassen. Sollten weitere Fragen auftauchen, steht Ihnen Herr Blank ab nächster Woche gerne zur Verfügung. Sie können sich ebenso an mich wenden – ich bin allerdings diese Woche durch mehrtägige Tagungen nur eingeschränkt erreichbar. 

Antwort Ende

Daraufhin hatten wir dann Herrn Dippold eine weitere Antwort auf diese Mail geschickt. Um das in zuviel „Papier“ ausarten zu lassen, hat Wolfgang Dippold dann zum Telefon gegriffen und uns in der Redaktion angerufen. Quintessenz des Gespräches „wir haben Beide Recht“, sehen das nur anderen Betrachtungswinkeln. Nur dann kann sich aber auch eine Diskussion ergeben. Natürlich haben wir recht damit, wenn wir sagen von knapp 41 Millionen einezahltem Kapital der Kommanditisten sind nur noch knapp 27 Millionen Euro da. Bilanzen lügen nicht. Natürlich wissen wir, das in dem „fehlenden Geld“ die Vertriebskosten und Ausschüttungen enthalten sind. Ausschüttungen an die Anleger in Höhe von 5 Millionen Euro. Anmerken muss man dazu, das diese Auzsschüttungen nicht „verdientes Geld“ sind sondern, wenn Sie so wollen, zahlt sich der Kunden ein Teil seines Geldes selber zurück, schmälert dadurch ganz klar das mögliche einsetzbare Kapital durch den Investor. Eigentlich schädigt er sich auch selber, dennn mehr einsetzbares Kapital würde sicherlich auch mehr Ertrag bedeuten! Warum zahlt man Geld aus, das noch nicht verdient ist? Um diesen Punkt haben wir fast 20 Minuten diskutiert. Zwänge des Vertriebs und Wunsch der Kunden, waren die Kernargumente von Wolfgang Dippold. Mag sein, aber muss man diesen Zwängen nachgeben-provokative Frage!? Der Initiator ist doch bei diesem Model gewzungen Renditen zu erwirtschaften die nahezu an der Grenze des Machbaren liegen. Allein diese 5 Millionen an Ausschüttungen bedeuten eine Schmälerung des möglichen Kapitaleinsatzes um 12,5 % bezogen auf die Gesamtsumme des eingesammelten Kapitals. Warum macht man solche Fonds nicht Thesaurierend? Warum zahlt man Ausschüttungen nicht aus verdientem Geld? In guten Zeiten gehen solche Rechnungen durchaus auf, und da Wolfgang Dippold eine gute Wertschöpfungskette hat, möglicherweise auch in etwas weniger guten Zeiten. Nicht auf geht die Rechung in schlechten Zeiten für Immobilien. Man muss sich bei solchen Fonds wirklich Konzeptgedanken machen und mit Anleger und Vertrieb reden. Die wissen doch „das Ihr Unterhmen sauber und gut ist“. Wenn nicht Sie solche Dinge umsetzen können, wer dann? Natürlich gibt es Kunden die eine jährliche Ausschüttung wollen, dann ist das eben der falsche Fonds. Solche Kunden sollten dann in einen „Bestandsimmobilienfonds“ gehen. Da werden dann die Ausschüttungen aus echten Renditen, und nicht aus eigenem eingezahltem Geld bezahlt. Nun gut, da sind wir zwar von der Diskussion auf einen „Nenner“ gekommen, aber Wolfgang Dippold ist der Meinung das mit seinem Konzept weiterhin so umsetzen zu wollen.Es war eine angenehme Diskussion, das wollen wir auch mal anmerken. Dafür vielen Dank Herr Dippold.

4 Comments

  1. Erik Hösel Freitag, 07.03.2014 at 12:14 - Reply

    Großes Lob an die Redaktion für die genaue Recherche im Bereich Bilanzanalyse.
    Mich würde einmal interssieren, ob einer der Damen und Herren tatsächlich weiß, welche Handelsspanne im Durchschnitt mit Projektentwicklung und anschließenden Verkauf erzielt werden kann?
    Interessant ist auch die Betrachtung eines negativen Jahresergebnisses. Wenn man erst mehrere Monate plant, organisiert, projektiert etc. (d.h. es fallen Kosten an) und erst mit dem Verkauf der Objekte einen Verkauferlös erzielt, woher sollen dann bitte auch positive steuerliche Ergebnisse herkommen? Ich würde mir wünschen das sich die Redaktion mehr mit dem Geschäftsmodell auseinandersetzt und objektiver berichtet.
    Ich habe in der Vergangenheit gern Beiträge gelesen, doch mittlerweile hat man das gefühl unter „Verschwörungstheoretikern“ zu sein, welche hinter jeden Projekt im Bereich Kapitalanlagen „böses“ Menschen sehen.
    Kennt Ihre die Website gute Nachrichten? Schreibt doch einmal vermehrt etwas über erfolgreiche Geschäfte. Schließlich ist schön wenn man weiß wo man weniger investieren sollte, jedoch wo dann sein geld parken?!?

  2. bause marcus Donnerstag, 06.03.2014 at 10:53 - Reply

    Ja ich sehe hier auch große Differenzen, in der ach so gelobten Tranparenz und der selbst verfassten Renditeprognosen und schnell herebi geredeten Erfolgen. Klar sind gute Objekte und gute Renditen drin, aber reichen die, um nach Kosten auf Renditen vor Steuern für Gesamtertrag von überhaupt 6-8 % zu kommen, geschweige denn 10 % wie sie zu erreichen propagieren. Ich habe da starke Bedenken, zu mal immer wieder, wenn es harte Zahlen geben soll, Diskussionen gibt und mal wieder auf lange Laufzeit und wieder reinvestieren hingewiesen wird. Also erfolgreiche Tranparenz und ganz klare positive Zahlen sehen auf Anlegerebende deutlich anders aus.

    Gruss aus Mülheim
    Marcus Bause
    Berater

  3. Makler Dienstag, 25.02.2014 at 13:00 - Reply

    Die Redaktion macht wieder mal einen guten Job. Warum muss das Geld an den Kunden ausgeschüttet werden: Na klar um ihn zu überzeugen sein Investment zu erweitern. Persönlich glaube ich nicht das viele Kunden wissen das Sie ihr eigenes Geld zurück erhalten. Vielleicht sind ja die Absichten bei dieser Beteiligung positiv. Die Seite ist hier, ist mittlerweile ein echter Mehrwert für mich als Berater. Gratulation.

  4. Claus Z Dienstag, 25.02.2014 at 09:39 - Reply

    Das der Kunde in den ersten Jahren nur sein eigenes Geld zurückbekommt ist meiner Meinung nach nicht ausreichend dokumentiert, eine Frechheit finde ich allerdings das er auch für diese „gewinnunabhängigen Ausschüttungen“ (die ja nie investiert waren) auch Weichkosten bezahlen muss. Ich kann die Lobhudelei auf die Projekt-Fonds nicht nachvollziehen.

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