Schrottimmobilien und Immobilienfonds
Oftmals ist Ausgangspunkt einer Immobilienvermittlung ein so genannter „cold call“ bei dem den Anlegern ungefragt Produkte mit Steuervorteilen angeboten werden, bei denen es sich dann später tatsächlich um Immobilien handelt, die oftmals deutlich überteuert sind.
Den Anlegern gegenüber wird behauptet, dass für die Immobilie ein erhebliches Wertsteigerungspotential vorhanden wäre und eine 100 % Finanzierung möglich sei, da die Finanzierung dauerhaft über die Mieteinnahmen und die Steuervorteile bezahlt werden könne. Eigenkapital wäre nicht notwendig. Hier handelt es sich oftmals um einen Trugschluss, da der Kaufpreis selten dem tatsächlichen Verkehrswert des Objektes entspricht und die Mieteinnahmen bzw. die denkbaren Steuervorteile, soweit solche überhaupt vorhanden sind, keineswegs dauerhaft gesichert sind.
Leider werden die Gespräche oftmals unter einem vermeintlichen Zeitdruck geführt, der in der Regel tatsächlich nicht existiert. Notartermine können dann überraschenderweise auch Freitagabends oder an Samstagen bzw. Sonntagen stattfinden. Auch eine Besichtigung der Objekte erfolgt selten vor Vertragsschluß, so dass die oftmals sehr ungünstige Lage und die schlechte Ausstattung der Objekte nicht rechtzeitig erkannt wird. Oftmals werden auch "Vergleichsobjekte" gezeigt, die mit der tatsächlichen Immobilie kaum etwas gemeinsam haben.
Gesicherte Mieteinnahmen sind das A und O jeder Immobilieninvestition, auch bei Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds, die in der Regel mit einer Laufzeit von mindestens 15 Jahren aufgelegt werden. Die in den Fondsprospekten enthaltenen Prognosen zur Mietentwicklung sind oftmals höchst fragwürdig, wie der Bundesgerichtshof (BGH) festgestellt hat (BGH, Urteil vom 31.05.2010 - II ZR 30/09
Die im Prospekt des entschiedenen Falles prognostizierten Mietsteigerungen beruhten auf Erfahrungswerten der Vergangenheit, hieß es im Prospekt, der von einem kontinuierlichen Anstieg der Mieteinnahmen ausging und so die Rentabilität der Investition begründete. Bei den für den Prospekt Verantwortlichen lagen aber gar keine Erkenntnisse darüber vor, welche Mietzuwächse bei vergleichbaren Objekten unter entsprechenden äußeren Umständen in der Vergangenheit erzielt worden waren.
Eine klare Täuschung der Anleger, denn es wird der Eindruck erweckt, als seien in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt worden. Der Anleger wird in dem Glauben gewogen, dass die auf solche vermeintlichen Erfahrungswerte gestützte Prognose zuverlässiger sei, als wenn sie lediglich unter Zugrundelegung verschiedener, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren erstellt worden wäre, so der BGH in den Urteilsgründen. Ein solcher Prospektfehler zieht zwangsläufig eine Schadenersatzpflicht nach sich.
Viele Fondsprospekte enthalten vergleichbare Aussagen zur Mietprognose, ohne die Objekte zu benennen, die als Vergleich herangezogen wurden. Dabei verlangen die Gerichte, dass die Grundlagen von Prognosen in Prospekten benannt werden müssen. Für Immobilienfonds-Anleger bestehen unter auch unter diesem Aspekt gute Chancen, um Schadenersatzansprüche gegen Prospektverantwortliche, beratende Banken und andere Anlageberater geltend zu machen.
